BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167492

estaban dando a los pactos incluidos en la transacción extrajudicial eficacia real, sino
meramente obligacional.
VI. Ello lo sustenta el hecho de que no firmaran y otorgaran la propia compraventa
y donación en el número 2017 y prefirieran otorgar una nueva escritura con los pactos y
negocios jurídicos que sí tendrían eficacia real, cual es el número 2018 de mi protocolo.
VII. La actuación del Registro de la Propiedad número 1 de Barcelona es
totalmente contraria al principio de Rogación Registral y contraria al principio de
presentación de títulos públicos en el Registro de la Propiedad, pues califica sobre un
documento que no le ha sido presentado y del que en ningún caso se le ha solicitado la
inscripción, mientras que no dice nada del número 2018 de protocolo, que es el único
documento que le ha sido presentado al Registro.
VIII. Por ello, se solicitó calificación sustitutoria el mismo día de la calificación,
resolviendo la misma la Señora Registradora del Registro de la Propiedad de Martorell
número 1, Doña Esther Rada Pellegrí, a quien le presentó la documentación el Registro
de la Propiedad de Barcelona 1, no habiéndole presentado, el Notario que suscribe,
ningún documento, algo totalmente antirreglamentario, pues el Registro de la Propiedad
de Barcelona se debió limitar a indicarme cuál era el Registro sustituto.
IX. Doña Esther, igualmente que su compañera, reitera la calificación, pero añade
una consideración totalmente fuera de lugar, pues interpreta mi actuación de una manera
contraria a lo que leyó de mi puño y letra en el escrito de solicitud de calificación
sustitutoria, algo que me parece totalmente contrario al decoro profesional, pues afirma,
contrariamente a lo que he manifestado yo mismo, el actuante, que he realizado
acciones que no he ejecutado y pone en mi boca palabras que no he dicho ni escrito. En
particular, indica que la Notaría tuvo un “error material” al presentarse una copia del
documento sin cajetín de copia autorizada, cuando yo mismo, indiqué en el escrito de
calificación sustitutoria que no se trataba de ningún error por mi parte, que precisamente
lo presenté así para que no se tuviera el documento como presentado al Registro.
Pues bien, quiero reiterar en este recurso que la notaría no cometió ningún “error
material” como lo define Doña Esther, sino que simplemente presenté un borrador de
dicho documento, que no podía tenerse por presentado y que, en todo caso, si hubiera
considerado que dicho documento era esencial para la inscripción del 2018, al no
habérsele presentado, debería haber calificado indicando en su nota de calificación que
no se presenta el número 2017, habiéndose extralimitado en su función.
Así, en este punto, no hay interpretación que valga, pues el actuante soy yo y nadie
puede interpretar nada, pues por mis propias manifestaciones queda patente, claro y
meridiano que no se presentó copia autorizada del número 2017 de mi protocolo, no
siendo necesaria interpretación alguna. Presenté un borrador, no se puso el cajetín de
copia autorizada intencionalmente por mi parte, para que el número 2017 no fuera objeto
de calificación, al ser un documento que únicamente contenía pactos exclusivamente
obligacionales y no reales.
X. Además de la vulneración del principio de titulación pública y del principio de
rogación Registral expuesto, ambos Registros carecen de razón en su calificación en
base a los siguientes argumentos:
1. El número 2017 de mi protocolo, es un acuerdo transaccional que tiene un
carácter obligacional, pues así lo quisieron las partes, no incorporándose a la escritura
ninguna solicitud por parte de ninguno de los otorgantes de inscripción en el Registro de
la Propiedad. Por ello, es un documento que no es objeto de inscripción. La cláusula
revocatoria de una donación y las rentas vitalicias no necesariamente tienen el carácter
real, sino que las partes pueden decidir si tendrán efectos obligacionales o reales. En
este caso, siendo la operación enfocada a que el comprador y donatario pudiera obtener
financiación bancaria para abonar los costes de la operación, es evidente que las partes
en ningún momento pensaron en que las cláusulas establecidas en el número 2017 de
mi protocolo tuvieran eficacia real y fueran inscritas en el Registro de la Propiedad, pues
evidentemente, la inscripción de cualquier revocación o renta vitalicia limitaba e impedía

cve: BOE-A-2023-25715
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Núm. 302