BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167498

distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el
consentimiento de todas las partes que lo celebraron (artículos 1257, 1258, 1261 y 1262
del Código Civil).
5. De ello se desprende también la necesidad de calificar para la inscripción, no
solo la escritura 2.018 de protocolo, sino también la 2.017, en la medida en que es
necesario comprobar que lo acordado en la transacción se ejecuta tal como se ha
pactado, pues de no ser así, como ha sucedido en este caso, el acto o contrato de
ejecución podría ser nulo o anulable, que es precisamente lo que se trata de evitar a
través de la calificación registral, que en aplicación de un estricto principio de legalidad
impide que accedan al Registro actos nulos o anulables.
La calificación de la escritura 2.018 va unida a la calificación de la escritura 2.017. No
se trata de inscribir la escritura 2.017 -que de hecho no contiene ningún acto o contrato
relativo a inmuebles que se pueda inscribir, pues en esta escritura, como antes se ha
expuesto, las partes solo se obligan a efectuar determinada transmisión, pero sin
realizarla todavía-, sino el 2.018, para cuya calificación se ha tenido en cuenta también el
protocolo 2.017, pues trae causa de éste y de hecho ambos pueden considerarse como
partes o eslabones de un mismo iter contractual: las partes alcanzan un acuerdo de
transacción extrajudicial y proceden a su ejecución.
No se entiende por ello que el notario recurrente considere que no se puede tener en
cuenta la escritura 2.017, como si no existiese, cuando la propia escritura 2.018
menciona que se otorga en ejecución de aquel, o que defienda que el principio de
rogación determina que se ha solicitado la inscripción de la escritura 2.018 pero no de
la 2.017, cuando lo que será en su caso objeto de inscripción será la compraventa y
donación que se lleva a efecto en aquel, pero una vez tenido en cuenta la escritura 2.017
para su calificación. Incluso llega a afirmar el notario recurrente que «en el caso de que
nunca se hubiera presentado, por cortesía, borrador del número 2017 de mi protocolo, el
Registro no podría haber puesto excusa ni defecto alguno para inscribir el número 2018,
siendo un documento independiente y perfectamente válido para su inscripción, pues el
Registro, en el propio 2018 ningún defecto ha indicado», cuando lo cierto es que el
número 2.017 de protocolo es necesario para poder calificar el negocio y por eso se
requirió su aportación, cuyo contenido es el que ha puesto de relieve el defecto señalado
por la registradora, y en caso de que no se hubiese aportado dicha escritura 2.017, el
defecto que tendría que haber señalado la registradora -y así parece que lo habría
hecho, en la medida en que requirió la aportación de la escritura- es precisamente que
es necesario aportar también la escritura 2.017 para poder calificar la escritura 2.018.
Éste no es un documento independiente de la escritura anterior, como ya se ha reiterado.
6. Sostiene también el notario recurrente que las partes, al celebrar la transacción,
acordaron sujetar la venta y donación que debían llevar cabo a determinadas
condiciones, pero que no incluyeron esas condiciones en la posterior venta y donación
porque las mismas partes no querían que esas condiciones tuviesen trascendencia real.
Sin embargo, aunque este pudiese ser el objetivo de las partes, esto no se desprende de
las escrituras otorgadas. En ningún lugar de estas constan estas explicaciones que da el
notario autorizante y recurrente en su escrito de recurso. Lo procedente en tal caso
hubiese sido que todas las partes intervinientes en la transacción, no solo el vendedor y
donante y el comprador y donatario, ejecutasen el contrato tal como lo habían acordado,
esto es, sujetando la venta y la donación a las condiciones estipuladas con anterioridad,
y que, en la misma escritura, o por otro medio distinto, hubiesen solicitado o consentido
la inscripción de la venta y de la donación sin dichas condiciones.
Los pactos debían llevarse a efecto tal como se habían acordado.
Por otro lado, los pactos con trascendencia real o los derechos reales sobre
inmuebles no tienen absolutividad per se. Una causa de revocación de una donación
sobre inmuebles tiene evidente eficacia real, pero siempre que se inscriba en el Registro
de la Propiedad, pues en otro caso permanecería en la esfera de lo meramente personal,
sin hacerse valer frente a todos. Parece que podría inscribirse una donación de inmueble
sin inscribir la condición o causa de revocación a que se ha sujetado por las partes (así

cve: BOE-A-2023-25715
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 302