BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167497

4. De todo lo anterior resulta con claridad que la transacción es un contrato.
En el supuesto de este expediente, las partes celebran una transacción extrajudicial
en el protocolo notarial número 2.017, con la finalidad de poner fin a todos y cada uno de
los litigios relacionados en la escritura, así como para evitar nuevos litigios entre ellos
sobre las cuestiones o controversias también relacionadas y dejar definitivamente
resueltas las diferencias que los motivaron, renunciando desde ese momento al ejercicio
de cualquier acción judicial sobre ello, según resulta de la misma escritura. Para ello,
suscriben determinadas estipulaciones, una de las cuales se refiere a un inmueble y a la
licencia turística referente al mismo, que consiste en que una de las personas que
suscriben la transacción, doña N. F. A. T. G., otorgará a favor de otra de estas personas,
don J. P. G., una escritura pública de transmisión por compraventa y donación
irrevocable y no colacionable de la licencia turística y del inmueble como unidad
económica de explotación. Respecto a esta transmisión, también se establece que las
otras tres personas que suscriben la transacción, los hermanos T. G., consentirán la
transmisión realizada y que la citada transmisión quedará sometida al cumplimiento de
dos condiciones que se detallan, cuyo incumplimiento comportará la revocación
inmediata de la donación.
Es decir, las partes celebran la transacción estableciendo determinados
compromisos o prestaciones, de hacer en el caso del inmueble, que deberán cumplir,
teniendo el pacto mencionado relativo al inmueble un carácter solo obligacional
(«otorgará», «consentirán», «quedará sometida»).
En la siguiente escritura, el número 2.018, doña N. F. A. T. G. procede a realizar la
citada transmisión por compraventa y donación irrevocable y no colacionable de la
licencia turística y del inmueble como unidad económica de explotación a favor de don J.
P. G., con las particularidades de que solo estas dos personas comparecen en esta
escritura número 2.018, sin que comparezcan o intervengan en ella las otras tres
personas que suscribieron la transacción, y que la donación no se somete a las
condiciones que las partes que suscribieron la transacción acordaron establecer para
esta. Por tanto, en esta escritura se procede a ejecutar o cumplir uno de los pactos
incluidos en la transacción, pero sin sujetarse a los términos de ésta.
Como ya ha señalado en diversas ocasiones esta Dirección General (vid., por todas,
Resolución de 16 de julio de 2016), la transacción es un convenio contractual que vincula
a las partes, como cualquier otro contrato, sin perjuicio de la posibilidad de modificación
o novación si concurre el consentimiento de los interesados de conformidad con las
reglas generales del ordenamiento. De aquí que el Código Civil afirme su naturaleza de
cosa juzgada entre las partes (artículo 1816 del Código Civil), en el sentido de que las
partes no pueden desconocer la fuerza vinculante del contrato.
En la escritura 2.017 de protocolo se establece un pacto en el marco de un convenio
transaccional y en la escritura 2.018 de protocolo se lleva a cabo el cumplimiento o
ejecución de ese pacto. Ello debería hacerse de acuerdo con lo estipulado en la
transacción, que tiene fuerza de ley entre las partes (artículo 1091 del Código Civil). Por
lo tanto, esta escritura 2.017 también puede y debe ser tenido en cuenta por la
registradora para su calificación y este es el motivo por el que solicitó una copia de esta
escritura al notario autorizante, siendo por ello correcta su actuación. En la propia
escritura con número de protocolo 2.018 se indica, en su expositivo IV, que «la presente
operación procede en ejecución de la transacción acordada en el día de hoy, en virtud de
escritura autorizada por mí, con el número inmediatamente anterior de protocolo, dando
las partes cumplimiento a los compromisos y obligaciones que asumieron».
En esta ejecución o cumplimiento de lo pactado no se cumple en cambio lo
convenido por las partes, como antes se ha puesto de manifiesto. Si la finalidad de la
transacción es precisamente evitar o poner fin a pleitos eventuales o existentes, no se
entiende por qué se ejecuta de manera distinta a lo acordado, menos aun si se hace sin
que intervengan tres de aquellas personas que suscribieron la transacción. El
cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes
(artículo 1256 del Código Civil). Y al mismo tiempo, el ejecutar el contrato de manera

cve: BOE-A-2023-25715
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Núm. 302