BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167458

entidad da a favor de la parte deudora cartas de pago de las indicadas cantidades y, en
consecuencia, se cancelan totalmente las hipotecas constituidas a favor de aquélla.
Nada consta en dicha escritura sobre la intervención o representación de dicha
entidad de crédito, salvo una diligencia extendida el mismo día por la que el notario
afirma lo siguiente: «(…) he remitido copia autorizada electrónica de la escritura
precedente al notario de Zaragoza don Franciso [sic]-Javier Hernaiz Corrales, a los
efectos de su ratificación, habiendo recibido la escritura de ratificación el día trece de
abril de dos mil veintitrés, otorgada ante dicho notario el día trece de abril de dos mil
veintitrés; que incorporo a la presente».
El notario autorizante de la citada escritura de ratificación manifiesta, respecto de la
representación alegada por el apoderado de la entidad de crédito, que considera dicho
apoderamiento «bastante para el otorgamiento de la presente escritura de préstamo
hipotecario».
La registradora suspende la inscripción solicitada con base en las siguientes
objeciones: a) el notario no puede actuar de oficio en el otorgamiento de las escrituras
públicas, excepto en los casos legalmente fijados, entre los cuales no se encuentra la
cancelación y extinción de obligaciones de personas que no intervengan en la escritura
para la prestación del correspondiente consentimiento cancelatorio; b) el artículo 82 de la
Ley Hipotecaria impone para la cancelación registral de hipotecas la escritura pública o
documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o
representantes legítimos, sin que el documento presentado pueda tener dicha
consideración, pues en él no existe parte contractual alguna a que se refiere el
artículo 176 del Reglamento Notarial, c) el notario autorizante considera bastante el
poder «para el otorgamiento de la presente escritura de préstamo hipotecario»,
tratándose el documento ratificado de una carta de pago y cancelación de hipotecas, por
lo que existe así una falta de congruencia entre el juicio de suficiencia del poder y el
contenido del título ratificado.
El notario recurrente alega, en síntesis: a) que falta la motivación de la calificación; b)
respecto del carácter rogado de la actuación notarial, que fue requerido personalmente
por el prestatario, quien además realizó otro requerimiento mediante correo electrónico
dirigido a otra notaría para la cancelación; c) que la entidad de crédito, como titular de la
carga, ha dado carta de pago y ha ratificado su cancelación, solicitando la constancia
registral de la misma, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, mediante una
escritura de cancelación con un requerimiento no es necesario documentar en el
instrumento y que posteriormente fue ratificada, y d) respecto del juicio de suficiencia de
facultades representativas, que el notario autorizante de la escritura de ratificación
parece referirse al «préstamo hipotecario» como un género de facultades dentro del
catálogo de las que constan el poder, sin concretar si se refiere a la «concesión» de
préstamo hipotecario, «novación» de préstamo hipotecario, cancelación, subrogación,
etc.
2. En relación con la falta de motivación de la calificación, del análisis de la nota
objeto del recurso resulta que se señalan los motivos que, a juicio de la registradora,
impiden la inscripción de la escritura, y los fundamentos en los que se apoya para
justificarlos –que podrán o no ser acertados–. El escrito de recurso está destinado a
rebatir las normas en las que se fundamenta la calificación. En consecuencia, es
evidente que la calificación está suficientemente motivada.
3. Las dos primeras objeciones opuestas por la registradora, relativas a la falta de
rogación en la escritura calificada y a la omisión en ésta de los requisitos necesarios
para poder ser considerada como título inscribible conforme al artículo 82 de la Ley
Hipotecaria, han de ser confirmadas.
La cancelación de una hipoteca está sometida a la regla general establecida por el
párrafo primero de dicho precepto legal.

cve: BOE-A-2023-25712
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Núm. 302