III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-25712)
Resolución de 27 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 12 a inscribir una escritura de cartas de pago y cancelación de hipotecas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 167459
De acuerdo con esta norma (y al margen de otras posibles vías de cancelación
previstas en dicho artículo), aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya
extinguido, la cancelación de la inscripción requiere que el acreedor titular registral de la
garantía otorgue la oportuna escritura pública (o que, a falta de ésta y tras la tramitación
de un procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia
firme que ordene la cancelación). No cabe, por lo tanto, una cancelación automática
mediante la acreditación del pago de la obligación, sino que se hace necesario, para que
la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio jurídico
cancelatorio (vid. Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de diciembre de 2017 y 20
de septiembre y 10 de diciembre de 2019).
Ese negocio cancelatorio ha de ser objeto de escritura y no de acta notarial, pues
aquel instrumento público tiene «como contenido propio las declaraciones de voluntad,
los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los
negocios jurídicos de todas clases» (artículo 144, párrafo segundo, el Reglamento
Notarial).
En el presente supuesto, la escritura calificada no es otorgada por el acreedor tampoco por persona alguna que alegue ser su representante- ni contiene un negocio
cancelatorio, sino que se limita a una exposición de hechos, así como de una
declaración de voluntad ajena que realiza el notario –sin que en dicho título conste
ninguna rogación (vid. artículo 3 del Reglamento Notarial)–. Y tal omisión no puede
quedar suplida por la ratificación de un negocio jurídico que no está formalizado en la
escritura previa, por no asumir nadie la correspondiente declaración de voluntad
cancelatoria (ni poder asumirla el notario autorizante).
Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los registradores deben calificar, bajo
su responsabilidad y entre otros extremos, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción (vid., asimismo, los
artículos 147 y 18 del Reglamento Notarial).
Por ello, entra dentro de la competencia del registrador valorar qué documento es el
idóneo para procurar el acceso al Registro de la Propiedad de los actos y contratos
susceptibles de inscripción (vid. artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
4. Por último, debe decidirse si, en la escritura de ratificación, hay falta de
congruencia entre el juicio notarial de suficiencia del poder y el contenido de la escritura
ratificada. Para ello, debe reiterarse la doctrina de este Centro Directivo sobre dicha
cuestión (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2022 para un caso análogo).
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece
lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace
la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a
su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la
cve: BOE-A-2023-25712
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Núm. 302
Martes 19 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 167459
De acuerdo con esta norma (y al margen de otras posibles vías de cancelación
previstas en dicho artículo), aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya
extinguido, la cancelación de la inscripción requiere que el acreedor titular registral de la
garantía otorgue la oportuna escritura pública (o que, a falta de ésta y tras la tramitación
de un procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia
firme que ordene la cancelación). No cabe, por lo tanto, una cancelación automática
mediante la acreditación del pago de la obligación, sino que se hace necesario, para que
la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio jurídico
cancelatorio (vid. Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de diciembre de 2017 y 20
de septiembre y 10 de diciembre de 2019).
Ese negocio cancelatorio ha de ser objeto de escritura y no de acta notarial, pues
aquel instrumento público tiene «como contenido propio las declaraciones de voluntad,
los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los
negocios jurídicos de todas clases» (artículo 144, párrafo segundo, el Reglamento
Notarial).
En el presente supuesto, la escritura calificada no es otorgada por el acreedor tampoco por persona alguna que alegue ser su representante- ni contiene un negocio
cancelatorio, sino que se limita a una exposición de hechos, así como de una
declaración de voluntad ajena que realiza el notario –sin que en dicho título conste
ninguna rogación (vid. artículo 3 del Reglamento Notarial)–. Y tal omisión no puede
quedar suplida por la ratificación de un negocio jurídico que no está formalizado en la
escritura previa, por no asumir nadie la correspondiente declaración de voluntad
cancelatoria (ni poder asumirla el notario autorizante).
Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los registradores deben calificar, bajo
su responsabilidad y entre otros extremos, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción (vid., asimismo, los
artículos 147 y 18 del Reglamento Notarial).
Por ello, entra dentro de la competencia del registrador valorar qué documento es el
idóneo para procurar el acceso al Registro de la Propiedad de los actos y contratos
susceptibles de inscripción (vid. artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
4. Por último, debe decidirse si, en la escritura de ratificación, hay falta de
congruencia entre el juicio notarial de suficiencia del poder y el contenido de la escritura
ratificada. Para ello, debe reiterarse la doctrina de este Centro Directivo sobre dicha
cuestión (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2022 para un caso análogo).
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece
lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el
Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le
haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son
suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace
la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a
su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la
cve: BOE-A-2023-25712
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Núm. 302
