III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-25712)
Resolución de 27 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 12 a inscribir una escritura de cartas de pago y cancelación de hipotecas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 302
Martes 19 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 167456
Corolario: se trata de una escritura de cancelación requerida al notario de Fuentes de
Ebro (cuyo requerimiento no es necesario documentar en el instrumento por tratarse de
una escritura de cancelación) y que posteriormente fue ratificada.
Fundamentos legales: Artículos 17 LN y 82 LH.
La nota de calificación impugnada se equivoca al narrar los hechos, omite la
ratificación que correctamente realizó la entidad bancaria y califica ambigua y
erróneamente la escritura como “documento”.
Juicio de suficiencia del poder.
La registradora entiende que hay falta de congruencia por el hecho de que el juicio
de suficiencia se refiera al “otorgamiento de la presente escritura de préstamo
hipotecario” y, sin embargo, la escritura que se ratifica lo sea de “cartas de pago y
cancelación de hipotecas”.
La RDGRN 25/10/2016 sintetiza que la calificación registral de la congruencia solo es
posible en caso de errores palmarios. La registradora en ningún caso está facultada para
reinterpretar los poderes de modo diferente al notario, salvo que resulte lo contrario de
otros registros públicos que el notario y la registradora de la propiedad pueden consultar
(en este caso, del registro mercantil también resultan las facultades del apoderado para
cancelar hipotecas).
La relación lógica en este caso nace de las propias facultades del apoderado, que lo
son en relación con “el préstamo hipotecario”, sin que el notario concrete más porque el
juicio de suficiencia por sí solo es expreso para esta escritura (“considero bastante…”)
en la que hay un único negocio, un único compareciente y un único interviniente. El
notario parece referirse al “préstamo hipotecario” como un género de facultades dentro
del catálogo de las que constan el poder, sin concretar si se refiere a la “concesión” de
préstamo hipotecario, “novación” de préstamo hipotecario, cancelación, subrogación,
cesión,… Hay un variado número de casos en los que una escritura puede calificarse
como “de préstamo hipotecario”. Lo relevante en este caso es que el notario considera
bastante el poder, reseñando hasta en cuatro ocasiones (páginas 2, 3, 4 y pie de copia)
que la escritura que se ratifica lo es de “cartas de pago y cancelación de hipotecas”
Además, hubiera bastado con la consulta del Registro Mercantil por parte de la
registradora para evitar la paralización del despacho del documento y no impedir el
correcto funcionamiento del tráfico jurídico. El Registro Mercantil es público (artículo 12
RRM) y los funcionarios públicos (registradores), para el desempeño de sus funciones y
bajo su responsabilidad, pueden acceder a los datos contenidos en el Registro Mercantil
(artículo 222 LH por remisión del artículo 80 RRM). En este caso, introduciendo los datos
del poder (que ya constan reseñados en la escritura) en el portal de servicios interactivos
del Ilustre Colegio de Registradores de España en relación con la hoja registral abierta a
la sociedad, se obtienen los datos relativos al poder. Dicen las resoluciones DGRN de 4
de junio de 2018 y de 26 de octubre de 2018 que “esta DG tiene declarado que la
coherencia y la funcionalidad del sistema legal exige que los registradores de la
propiedad, en el momento de calificar la capacidad de las partes, comprueben mediante
la consulta del registro público si alguna de ellas tiene limitadas las facultades
(resoluciones de 16 de diciembre de 2012, 14 de diciembre de 2016 y 16 de enero
de 2017)”.
La jurisprudencia del TS es reiterada en este punto: “La valoración de la suficiencia
de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al
notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de
suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se
refiere (STS 661/2018 de 22 de noviembre)”. Entendiendo la congruencia como
conveniencia, coherencia o relación lógica, el hecho de que se refiera a las facultades
genéricas de “préstamo hipotecario” y no a las específicas de cancelación, en nada
mitiga el juicio de suficiencia afirmativo, singular, asertórico y categórico que ha realizado
el notario previamente al utilizar la expresión “considero bastante”.
cve: BOE-A-2023-25712
Verificable en https://www.boe.es
4.
Núm. 302
Martes 19 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 167456
Corolario: se trata de una escritura de cancelación requerida al notario de Fuentes de
Ebro (cuyo requerimiento no es necesario documentar en el instrumento por tratarse de
una escritura de cancelación) y que posteriormente fue ratificada.
Fundamentos legales: Artículos 17 LN y 82 LH.
La nota de calificación impugnada se equivoca al narrar los hechos, omite la
ratificación que correctamente realizó la entidad bancaria y califica ambigua y
erróneamente la escritura como “documento”.
Juicio de suficiencia del poder.
La registradora entiende que hay falta de congruencia por el hecho de que el juicio
de suficiencia se refiera al “otorgamiento de la presente escritura de préstamo
hipotecario” y, sin embargo, la escritura que se ratifica lo sea de “cartas de pago y
cancelación de hipotecas”.
La RDGRN 25/10/2016 sintetiza que la calificación registral de la congruencia solo es
posible en caso de errores palmarios. La registradora en ningún caso está facultada para
reinterpretar los poderes de modo diferente al notario, salvo que resulte lo contrario de
otros registros públicos que el notario y la registradora de la propiedad pueden consultar
(en este caso, del registro mercantil también resultan las facultades del apoderado para
cancelar hipotecas).
La relación lógica en este caso nace de las propias facultades del apoderado, que lo
son en relación con “el préstamo hipotecario”, sin que el notario concrete más porque el
juicio de suficiencia por sí solo es expreso para esta escritura (“considero bastante…”)
en la que hay un único negocio, un único compareciente y un único interviniente. El
notario parece referirse al “préstamo hipotecario” como un género de facultades dentro
del catálogo de las que constan el poder, sin concretar si se refiere a la “concesión” de
préstamo hipotecario, “novación” de préstamo hipotecario, cancelación, subrogación,
cesión,… Hay un variado número de casos en los que una escritura puede calificarse
como “de préstamo hipotecario”. Lo relevante en este caso es que el notario considera
bastante el poder, reseñando hasta en cuatro ocasiones (páginas 2, 3, 4 y pie de copia)
que la escritura que se ratifica lo es de “cartas de pago y cancelación de hipotecas”
Además, hubiera bastado con la consulta del Registro Mercantil por parte de la
registradora para evitar la paralización del despacho del documento y no impedir el
correcto funcionamiento del tráfico jurídico. El Registro Mercantil es público (artículo 12
RRM) y los funcionarios públicos (registradores), para el desempeño de sus funciones y
bajo su responsabilidad, pueden acceder a los datos contenidos en el Registro Mercantil
(artículo 222 LH por remisión del artículo 80 RRM). En este caso, introduciendo los datos
del poder (que ya constan reseñados en la escritura) en el portal de servicios interactivos
del Ilustre Colegio de Registradores de España en relación con la hoja registral abierta a
la sociedad, se obtienen los datos relativos al poder. Dicen las resoluciones DGRN de 4
de junio de 2018 y de 26 de octubre de 2018 que “esta DG tiene declarado que la
coherencia y la funcionalidad del sistema legal exige que los registradores de la
propiedad, en el momento de calificar la capacidad de las partes, comprueben mediante
la consulta del registro público si alguna de ellas tiene limitadas las facultades
(resoluciones de 16 de diciembre de 2012, 14 de diciembre de 2016 y 16 de enero
de 2017)”.
La jurisprudencia del TS es reiterada en este punto: “La valoración de la suficiencia
de las facultades de representación del otorgante de la escritura le corresponde al
notario autorizante de la escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de
suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se
refiere (STS 661/2018 de 22 de noviembre)”. Entendiendo la congruencia como
conveniencia, coherencia o relación lógica, el hecho de que se refiera a las facultades
genéricas de “préstamo hipotecario” y no a las específicas de cancelación, en nada
mitiga el juicio de suficiencia afirmativo, singular, asertórico y categórico que ha realizado
el notario previamente al utilizar la expresión “considero bastante”.
cve: BOE-A-2023-25712
Verificable en https://www.boe.es
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