BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167444

pueda desmerecer mucho por su división, la única forma de división, en el sentido de
extinción de comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los
comuneros a calidad de abonar al otro, o a los otros, el exceso en dinero. Esta obligación
de compensar a los demás, o al otro, en metálico no es un exceso de adjudicación, sino
una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en
que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la
indivisión, que ninguno de los comuneros se obliga a soportar –artículo 400 del Código
Civil–. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de
‘compra’ de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que
ha de guardarse en la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en los
artículos 402 y 1.061 del Código Civil. En puridad de conceptos, cuando la cosa común
es indivisible, bien materialmente o bien por desmerecimiento excesivo si se llevara a
cabo la división, cada comunero, aun cuando tenga derecho solo a una parte de la cosa,
tiene realmente un derecho abstracto a que, en su día, se le adjudique aquélla en su
totalidad, dada su naturaleza de indivisible, con la obligación de compensar a los demás
en metálico. Esta forma, pues, de salir de la comunidad es también, por tanto,
concreción o materialización de un derecho abstracto en otro concreto, que no impide el
efecto de posesión civilísima reconocido en el artículo 450 del Código Civil, y no
constituye, conforme se ha dicho, transmisión, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales…”
Por otro, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública tras apuntar que la
división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a
la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, en resoluciones en las que admite la
disolución de condominio como título inmatriculador (R. 19 de mayo de 2011, R. 26 de
julio de 2011, R. 29 de Enero de 2014, R. 1 de julio de 2016), concluye que: “o en todo
caso, tiene como consecuencia una mutación jurídico real de carácter esencial, pues
extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de
poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero
de 2011), lo que explica que deba considerarse título inmatriculador”. Afirmando el
Centro Directivo en su resolución de 17 de septiembre de 2012: “... la disolución y
extinción de la comunidad, que requiere como presupuesto básico que actúe sobre la
totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (artículo 400 y siguientes del Código
Civil), termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad
exclusiva a favor del comunero o comuneros, a quien o quienes se adjudica el bien
entero… En todo caso, y dejando a salvo supuestos especiales, lo cierto es que la ley
facilita la extinción de comunidad, que puede tener lugar mediante lo que propiamente
constituye una división material de la cosa común, cuando su naturaleza lo permite, o
mediante la reunión de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede verificarse a
través de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que queda como
titular, y también, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la adjudicación a
uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, o mediante otros bienes o
servicios sin que por ello deba considerarse que se trata de un acto de enajenación, sino
meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que
ello lleva implícito”. Este mismo criterio es reiterado, entre otras, en las resoluciones
de 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 2 de noviembre de 2018 y 16 de
diciembre de 2021. Como pone de manifiesto la última Resolución citada, “debe tenerse
en cuenta, sin necesidad de detenerse en la cuestión de la naturaleza jurídica de la
extinción de comunidad, que se considera mayoritariamente que se trata de un negocio
de naturaleza meramente especificativa y no traslativa.
En este mismo sentido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en
resolución de fecha de 27 de julio de 2022, sostiene: “Tradicionalmente nuestro Derecho
ha mirado con disfavor las situaciones de comunidad o condominio, por ser
antieconómicas (se dificulta la explotación de los bienes y se reduce su valor), y
constituir fuente de litigiosidad (‘mater rixarum’), aunque más propiamente podría
afirmarse que este disfavor sólo tiene lugar cuando la situación de comunidad no es
eficiente económicamente, pues hay supuestos de comunidades funcionales en que la

cve: BOE-A-2023-25711
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Núm. 302