BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 302

Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167468

afirma tajantemente que no constan ni la identidad del compareciente ni su NIF, ni la
intervención,… circunstancias todas ellas que evidentemente sí figuran.
Finalmente, el defecto concluye que el notario actúa como “mandatario verbal” del
interesado, algo que ni es conforme a Derecho ni es congruente con el defecto anterior,
donde el registrador sugería que el documento era “por mí y ante mí” por tratarse de un
notario que actúa como interesado en la operación cancelatoria.
Llevando los argumentos de la nota de calificación hasta sus últimas consecuencias,
sí parecería admisible para el registrador incluir a cualquier mandatario verbal (incluso el
propio dueño del inmueble) como compareciente con tal de encajar este supuesto en el
clásico esquema mandatario-ratificación, lo que por reducción al absurdo supone negar
la actuación del notario por mí y ante mí en estos casos. A fortiori, si por ejemplo el
notario hubiese incluido a una persona cualquiera como mandatario verbal de la entidad
de crédito, ¿el documento entonces sí sería inscribible?
R. A., y con él la mejor doctrina, entiende que las declaraciones de voluntad no
pueden ser contenido de las actas notariales por ser manifestación del principio de
respeto a las formas documentales superiores, como es la de la escritura pública, y para
evitar confusionismos por la concurrencia de dos documentos que, pese a ser
aparentemente muy semejantes, tienen un fondo y efectos muy distintos. Esta distinción
es básica a lo largo del articulado del actual RN. Téngase en cuenta que el notario ante
quien se ratifica se cuida incluso de reseñar en la parte expositiva que “se ha otorgado
escritura de cartas de pago y cancelación de hipotecas… en la que se cancelan…”.
Corolario: se trata de una escritura de cancelación requerida al notario de Fuentes de
Ebro (cuyo requerimiento no es necesario documentar en el instrumento por tratarse de
una escritura de cancelación) y que posteriormente fue ratificada.
Fundamentos legales: Artículos 17 LN y 82 LH.
La nota de calificación impugnada se equivoca al narrar los hechos, omite la
ratificación que correctamente realizó la entidad bancaria y califica ambigua y
erróneamente la escritura como acta.
Juicio de suficiencia del poder.

El registrador entiende que hay falta de congruencia por el hecho de que el juicio de
suficiencia se refiera al “otorgamiento de la presente escritura de préstamo hipotecario” y,
sin embargo, la escritura que se ratifica lo sea de “cartas de pago y cancelación de
hipotecas”.
La RDGRN 25 de octubre de 2016 sintetiza que la calificación registral de la
congruencia solo es posible en caso de errores palmarios. El registrador en ningún caso
está facultado para reinterpretar los poderes de modo diferente al notario, salvo que
resulte lo contrario de otros registros públicos que el notario y el registrador de la
propiedad pueden consultar (en este caso, del registro mercantil también resultan las
facultades del apoderado para cancelar hipotecas).
La relación lógica en este caso nace de las propias facultades del apoderado, que lo
son en relación con “el préstamo hipotecario”, sin que el notario concrete más porque el
juicio de suficiencia por sí solo es expreso para esta escritura (“considero bastante…”)
en la que hay un único negocio, un único compareciente y un único interviniente. El
notario parece referirse al “préstamo hipotecario” como un género de facultades dentro
del catálogo de las que constan el poder, sin concretar si se refiere a la “concesión” de
préstamo hipotecario, “novación” de préstamo hipotecario, cancelación, subrogación,
cesión,… Hay un variado número de casos en los que una escritura puede calificarse
como “de préstamo hipotecario”. Lo verdaderamente relevante en este caso es que el
notario considera bastante el poder, reseñando hasta en cuatro ocasiones (páginas 2, 3,
4 y pie de copia) que la escritura que se ratifica lo es de “cartas de pago y cancelación
de hipotecas”.
Además, hubiera bastado con la consulta del Registro Mercantil por parte del
registrador para evitar la paralización del despacho del documento y no impedir el
correcto funcionamiento del tráfico jurídico. El Registro Mercantil es público (artículo 12

cve: BOE-A-2023-25713
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