BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167464

tercero no interviniente en la escritura pues en otro caso la intervención del notario no
podría ser por mí y ante mí, sino ante mí en interés o representación de… u otra fórmula
equivalente para lo que en ningún caso está autorizado el notario.
En el presente caso y aun a pesar de que en el documento, como se verá, se
contienen determinadas omisiones en cuanto a la identificación de la persona o entidad
en cuyo interés se otorga el documento, del contenido del mismo puede inferirse que su
intervención lo es en interés de la persona obligada a otorgar la carta de pago y el
consiguiente consentimiento cancelatorio, esto es la entidad crediticia titular de la
hipoteca, lo que impide que el notario pueda autorizar el documento por mí y ante mí y,
por tanto, en su doble condición de fedatario e interesado, cualidad ésta que no es
posible encontrar en el documento formalizado.
Lo anterior obliga a denegar, por tal causa, la cancelación de las hipotecas
formalizada en el documento presentado a inscripción.
Tercero. Desde otro punto de vista el artículo 82 de la Ley Hipotecaria impone para
la cancelación registral de hipotecas la escritura pública o documento auténtico en la
cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere
hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos;
escritura pública cuyo contenido, según el artículo 17 de la Ley del Notariado, son las
declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de
consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases, mientras que las
actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la percepción que de
los mismos tenga el Notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos y
contratos, así como sus juicios o calificaciones.
Pues bien, desde esa perspectiva, resulta difícil concretar la naturaleza jurídica del
acto escriturado.
En dicho documento el notario se limita a hacer constar una serie de hechos que le
deben resultar conocidos entre los que se encuentra un consentimiento cancelatorio que
no se formula expresamente sino con la mención de que se cancelan las hipotecas y que
no se determina quien lo presta (la entidad obligada obviamente no ante la existencia de
la ratificación posterior).
Es decir, del contenido del documento, que se limita a hacer constar determinados
hechos, parece que no nos encontramos ante una escritura pública, sino ante un acta
notarial que no resulta apta para la cancelación registral de las hipotecas.
Además, aunque se entendiese que el documento formalizado es una escritura
pública que contiene un consentimiento cancelatorio necesitado de ratificación posterior,
faltarían circunstancias esenciales en la escritura pública cuales son la identidad del
compareciente y su número de identificación fiscal, requisito éste necesario para la
inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, el
concepto en que interviene, esto es si lo hace en su propio nombre o en representación
de otro aunque sea mandato verbal e igualmente las circunstancias identificativas de la
persona o entidad representada.
El hecho de que el notario intervenga en su doble condición de fedatario (que a estos
efectos es funcionario público) y mandatario verbal del interesado (circunstancia ésta
que no se alega pero que resultaría implícita de la necesidad de ratificación posterior), no
obstan a la necesaria identificación del mismo con todas las circunstancias exigidas por
la legislación notarial y la del Registro de la Propiedad puesto que aparte de su actuación
como fedatario público que no exigen su completa identificación, la intervención en
interés de otro si la exige.
Los defectos señalados se consideran subsanables.
Cuarto. Por último, hay que hacer referencia a la escritura de ratificación otorgada
por un representante de la entidad titular de la hipoteca ante otro notario distinto del que
ha autorizado el documento que se ratifica.
Resulta obvio que, en estos casos, el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98
de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre corresponde realizarlo al notario ante quien se
otorga la escritura de ratificación.

cve: BOE-A-2023-25713
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Núm. 302