BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 161131

consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma
rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de
que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que
resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la
validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un
poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el
título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la
existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma
completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título
presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha
suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria
para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de
que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades
representativas.
En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada reseña el poder
objeto de debate y emite el juicio de suficiencia de facultades representativas en la forma
expresada en el anterior fundamento de derecho, en una forma tal que debe concluirse
que esa reseña del documento auténtico del que resulta la representación expresa las
circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado
permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y
vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y
rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.
3. La registradora motiva el defecto en que el poder se limita a subsanar extremos
de eficacia o que impidan su inscripción pero no se entiende que alcance a la
delimitación de extremos esenciales del contrato como es el plazo de duración de la
condición a que se sujeta el derecho de superficie; y que, en consecuencia, no
existiendo congruencia entre la delimitación del plazo a que se sujeta la condición
suspensiva y las facultades reseñadas, teniendo en cuenta el inciso final del fundamento
décimo de la sentencia recaída, procedería la intervención judicial supliendo la voluntad
de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.». En definitiva, entiende que el juicio de
suficiencia del notario no es congruente.
Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial
de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio
formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de este
Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si el
citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros
registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este
carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una
interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el
notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio
de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente
valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015
25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11 de octubre
y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7 de junio
y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre de 2022
y 9 de marzo y 27 de abril de 2023). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo
antes mencionadas.
En primer lugar, como alega el notario autorizante, la falta de determinación del plazo
para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho de
superficie sujeto a la condición suspensiva, ni es uno de los «extremos esenciales del
contrato», que es perfecto sin necesidad de fijar plazo; pero ocurre que impide que la
condición suspensiva acceda al Registro, no porque le falte un elemento esencial del

cve: BOE-A-2023-24743
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Núm. 289