BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 161130

se rectifica, pero, para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se
fija un plazo, no entre las partes, que no lo necesitan, sino para que la publicidad del
Registro sea efectiva; que el poder se dio precisamente para la «la subsanación de la
escritura en aquellos extremos que afecten a su eficacia», no solo para «la subsanación
o modificación de la escritura en aquellos extremos que impidieren su inscripción en un
Registro público»; que no hay colisión de intereses porque el contrato está celebrado
entre las dos partes otorgantes y la relación jurídica está establecida; que para dar
efectividad a esa relación, en concreto para su inscripción, es para lo que se determina
el plazo a efectos registrales, sin que se pueda poner en riesgo la imparcialidad y rectitud
del autocontratante, al establecer un plazo; que el plazo, por otra parte, coincide con el
mismo del derecho de superficie; que faltando la colisión de intereses y no habiendo
indicios de imparcialidad, no hay razón suficiente para negar la eficacia del autocontrato;
que aun admitiendo el conflicto de intereses, la facultad de «autocontratación y/o múltiple
representación está implícita en el mismo poder especial» porque dando una de las dos
partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el
contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad, el poder es inútil, y no se
puede ejercer de ninguna de las maneras.
2. En cuanto al primero de los defectos señalados, según el cual la representación
alegada de «Compañía Valenciana de Contratación, S.L.» excede las facultades
reseñadas en el poder, limitado a la subsanación de extremos de eficacia o que impidan
su inscripción sin que pueda entenderse que alcance a la delimitación de extremos
esenciales del contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el
derecho de superficie, la cuestión planteada debe resolverse con el mismo criterio que
para supuestos análogos, siguió este Centro Directivo en Resolución de 23 de junio
de 2021 (reiterado en otras posteriores, como las de 8 de octubre y 8 de noviembre
de 2021, entre otras).
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece
lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados,
el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se
le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio,
son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el
instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña
por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la
representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el
Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace
la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que
así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la
escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya
aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a
su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o
contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos
identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades
representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la
responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir,
como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del
documento auténtico del que nace la representación».
La referida norma legal ha sido objeto de interpretación por el Tribunal Supremo (vid.
Sentencias número 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre,
661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio).
En las citadas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se
afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no

cve: BOE-A-2023-24743
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Núm. 289