BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 161124

representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han
acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la
expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la
existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la
representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y
concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.”
Se observa que, en el presente supuesto, el título objeto de la calificación recurrida
contiene reseña del juicio de suficiencia de la representación realizada por el Notario
autorizante que cumple con los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos, con
lo que la calificación realizada excede de las facultades que la Registradora poseía en
relación a la verificación del juicio de suficiencia realizado por el Notario, realizando una
auténtica revisión de dicho juicio de suficiencia lo que, como se ha visto, es una
posibilidad expresamente prohibida.
Como hemos venido fundamentando, nos encontramos con un concreto negocio
jurídico al que debe dotársela de una segura eficacia y debe tener acceso al Registro de
la Propiedad, y se han puesto los instrumentos y facultades al buen fin de lo que
constituye el objeto del citado negocio jurídico. Debe resaltarse además que, en el
presente supuesto, existen resoluciones judiciales firmes que han de ser ejecutadas,
siendo reseñadas las mismas en la propia calificación recurrida con lo que se refuerza la
legitimación y representación del otorgante de forma coherente con lo dispuesto en
dichas Sentencias.
Tercero.–La inscripción de las escrituras públicas presentadas en el registro de la
propiedad es un derecho de la apoderada que no puede ser cercenado arbitrariamente
por una calificación negativa registral que no se ajusta precisamente a derecho:
necesidad de revisión de esta injusta decisión de la registradora de la Propiedad.
Tal y como se ha tenido ocasión de razonar en Derecho en los anteriores
fundamentos, si se analizan los supuestos defectos de la nota de calificación negativa
registral, se observa que no son tales, significando la citada calificación un acto arbitrario
que debe ser expulsado del ordenamiento jurídico al ser contrario a Derecho.
En la Escritura Pública de fecha 6 de junio de 2.003 (protocolo 1028), se rectifica ora
anterior, la otorgada en fecha 16 de marzo de 2.010 (protocolo 363), para subsanar el
presunto defecto señalado por la registradora de la propiedad, en su primera calificación
negativa, esta de fecha 19 de mayo de 2023, en la que únicamente justificaba su
decisión desfavorable a la inscripción del documento público, en lo siguiente: “No consta
el plazo de la condición suspensiva consistente en el otorgamiento de la licencia de
obras para la construcción de las instalaciones”. Esta calificación negativa consta en el
mismo documento público que rectifica el anterior, subsanando este presunto defecto de
manera rotunda, como más adelante razonaremos.
No puede olvidarse el objeto del negocio jurídico por el que se constituye el derecho
de superficie y se otorga el poder especial, formalizando un concreto acuerdo de
colaboración empresarial entre dos sociedades, sometido a la Jurisdicción Civil, que lo
ha declarado vigente, debiendo la sociedad Compañía Valencia de Contratación S.L.,
cumplir todas sus obligaciones en la medida en que resulte necesaria su intervención “y
no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean necesarios y/o convenientes
puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del poder al que se ha hecho
referencia”.
El poder especial dice lo que dice, y lo dice muy bien, por lo que no se entiende que
la calificación negativa, señale que dicho poder no alcanza a extremos esenciales del
contrato como es el plazo de duración de la condición a que se sujeta el derecho de

cve: BOE-A-2023-24743
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Núm. 289