BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 161143

urbanístico se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos. 4. En el suelo no
urbanizable no podrán autorizarse actos materiales de división o segregación de fincas
cuando exista una presunción legal de que tales actos tienen finalidad urbanística. Se
presume la presencia de finalidad urbanística cuando concurra alguna de las
circunstancias siguientes: a) Que existan ya de hecho en los terrenos o proyectada la
instalación de infraestructuras o servicios innecesarios para las actividades relacionadas
con la utilización y explotación de los recursos naturales de la tierra mediante el empleo
de técnicas normales y ordinarias, o de carácter específicamente urbano. b) Que dé
lugar a una finca de superficie inferior a la mínima exigible por esta ley para una vivienda
aislada y familiar, salvo que no se aumente el número de fincas respecto de las antes
existentes, por haber simultánea agrupación o agregación a finca o fincas colindantes de
porción o porciones segregadas, siempre que ninguna de las fincas resultantes de tales
operaciones sea inferior a la calificada como indivisible en alguna licencia o autorización
anterior y, en su caso, se cumplan las normas sobre indivisibilidad establecidas por
razones urbanísticas. Se estimará que no concurre esta circunstancia cuando quede
acreditada que la finalidad de la división o segregación está vinculada exclusivamente a
la explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la legislación agraria o forestal o de
similar naturaleza que le sea de aplicación. 5. Será ilegal, a efectos urbanísticos, toda
parcelación que sea contraria a lo establecido en la presente Ley y en el planeamiento
territorial o urbanístico aplicable, especialmente cuando pueda dar lugar a riesgo de
formación de un núcleo de población con características urbanas. (…) 8. Todas las
autoridades, en el ámbito de sus competencias, están obligadas a detectar e impedir que
se produzca el establecimiento de la base física o jurídica que, en su caso, pudiera
desnaturalizar o provocar la transformación del destino legal y natural propio del suelo no
urbanizable.»
En similares términos se expresa el actual artículo 249.3 del Decreto
Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la
Ley de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje.
Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material,
la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de
indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística
quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con
las garantías procedimentales oportunas.
Es decir, una vez que el registrador dispone del oportuno pronunciamiento
administrativo sobre el negocio documentado, puede valorar la concurrencia de un
eventual supuesto tipificado como parcelación urbanística prohibido por la norma.
Por esta razón, el apartado tercero del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, dispone que «si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del
acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que
afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación
ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la
Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de
la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73».
En este sentido señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio
de 2022: «no se trata de que las escrituras públicas de compraventa no puedan
inscribirse por faltar la licencia urbanística de parcelación o la declaración de su
innecesariedad y esta falta pueda ser subsanada con posterioridad, sino que dichas
escrituras públicas no debieron otorgarse, no debieron autorizarse dada la evidencia de
una parcelación ilegal», atendido el hecho de otorgarse cuatro escrituras públicas de
compraventa de partes indivisas de la misma finca aún con manifestación expresa de
mantener dicha finca indivisa y sin asignación de uso individualizado, pues la realidad
probada es que, pese a que se otorgaron escrituras de compraventa de cuotas indivisas,
se llevó a cabo la parcelación de la finca y la atribución del uso individualizado de un
trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos compradores independientes unos de

cve: BOE-A-2023-24744
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 289