BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 161142

posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia
de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o
incluso tácita.
3. Respecto al tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer
formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible
parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos
supuestos en las distintas Resoluciones citadas en «Vistos».
En esas Resoluciones, después de analizar la legislación estatal y autonómica
aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios
jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar
indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del
planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al
previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –
artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo–
cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la
parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable,
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contenciosoadministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la
parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y
jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable,
pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos
realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado,
rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita
la formación de un núcleo de población.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y
en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones»,
se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación
de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando
por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas
resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el
peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo
de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación
urbanística aplicable, en este caso la legislación valenciana.
Dentro de esta legislación, la norma autonómica vigente al tiempo de otorgarse la
escritura calificada, esto es, la disposición adicional segunda de la Ley 10/2004, de 9 de
diciembre, del Suelo no Urbanizable (derogada por la Ley 5/2014, de 25 de julio, de
Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), señalaba que:
«3. Se considera parcelación urbanística toda división o segregación de terrenos en
dos o más lotes cuando tenga por finalidad obtener parcelas aptas para la edificación o,
en su caso, crear los elementos infraestructurales requeridos para que la edificación
tenga lugar. Son también supuestos de parcelación urbanística todos aquellos que con
las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente, en los que, sin
división o segregación de la finca, se subdividan, enajenen o arrienden cuotas o
porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante
asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o
participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que
procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley. En ningún caso los lotes
resultantes de una parcelación efectuada con infracción del ordenamiento jurídico

cve: BOE-A-2023-24744
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Núm. 289