III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-24741)
Resolución de 14 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 161091
entre otras, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento
de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, vigente al tiempo de
otorgarse la escritura de compraventa.
Esta última norma establece en su artículo 8.a), párrafo tercero, que: «Igualmente,
tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la
transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no
urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de
superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial
vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la
total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada
cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones,
participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como
a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se
requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad,
debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones
fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que
garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los notarios y
registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras
públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia
urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las
correspondientes escrituras públicas.»
Esta regulación se mantiene sustancialmente en el vigente Decreto 550/2022, de 29
de noviembre, en su artículo 139.2.
3. Sobre el tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer
formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible
parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos
supuestos en el ámbito de la legislación andaluza, nos remitimos a los fundamentos de
la Resolución de 22 de julio de 2021.
En esa Resolución, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable,
se concluyó que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que,
sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de
parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento,
este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito
registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del
Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la
legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la
parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a
través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio
de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación
exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan
justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro,
amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la
exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un
indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de
finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas
transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
Desde el punto de vista de la legislación andaluza y su relación con la legislación
básica estatal, el artículo 26 de la norma estatal equipara a la división o segregación, la
enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
cve: BOE-A-2023-24741
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Lunes 4 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 161091
entre otras, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento
de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, vigente al tiempo de
otorgarse la escritura de compraventa.
Esta última norma establece en su artículo 8.a), párrafo tercero, que: «Igualmente,
tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la
transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no
urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de
superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial
vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la
total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada
cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones,
participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como
a las divisiones horizontales. En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se
requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad,
debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones
fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que
garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los notarios y
registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras
públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia
urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las
correspondientes escrituras públicas.»
Esta regulación se mantiene sustancialmente en el vigente Decreto 550/2022, de 29
de noviembre, en su artículo 139.2.
3. Sobre el tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer
formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible
parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos
supuestos en el ámbito de la legislación andaluza, nos remitimos a los fundamentos de
la Resolución de 22 de julio de 2021.
En esa Resolución, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable,
se concluyó que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que,
sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de
parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento,
este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito
registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del
Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la
legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la
parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a
través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio
de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación
exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan
justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro,
amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la
exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un
indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de
finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas
transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
Desde el punto de vista de la legislación andaluza y su relación con la legislación
básica estatal, el artículo 26 de la norma estatal equipara a la división o segregación, la
enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
cve: BOE-A-2023-24741
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
