III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-24741)
Resolución de 14 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 161090
exigidos por la legislación sustantiva aplicable (la licencia urbanística o acto que integre
el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa (artículo 91.4 de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de
Andalucía).
Por su parte, la recurrente considera que la presente transmisión no implica en
ningún caso un acto de fraccionamiento del suelo, siquiera ideal o por cuotas, ni produce
el resultado de fraccionar o crear nuevas porciones ideales de finca.
De igual forma, argumenta que no se recoge en la escritura pacto alguno sobre el
uso individualizado de una parte de la finca, ni se infiere de aquélla un uso distinto al que
ya existía sobre ésta. En todo caso, se produce el mantenimiento y la continuación del
status quo ya existente.
Además, si surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
población, el Real Decreto 109371997 establece a tal efecto un procedimiento de control
de naturaleza eminentemente registral, que es el mecanismo jurídico que la recurrente
entiende que hubiera procedido activar por el registrador de la Propiedad, en lugar de
limitarse a requerir licencia municipal de segregación o declaración de innecesariedad.
2. La reciente Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del
territorio de Andalucía, entró en vigor el 23 de diciembre de 2021, es decir, con
anterioridad a la fecha de la escritura púbica (8 de julio de 2022).
No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepción, no altera
sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía,
considerando como tal según su artículo 91.1:
«a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o
sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo
establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la
formación de nuevos asentamientos».
La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelación urbanística en suelo rústico,
estableciendo, de modo idéntico al texto anterior, que se consideran actos reveladores
de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de
sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un
terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan
existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del
inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.
No obstante, el apartado quinto señala ahora que la asignación de cuotas en pro
indiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho
no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley.
El apartado cuarto, a su vez, reitera el mandato de que no podrá autorizarse ni
inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación,
segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el
control previo municipal que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la
escritura correspondiente. Esta redacción contrasta con la introducida por Decretoley 3/2019, de 24 de septiembre que imponía la necesidad de licencia.
Por su parte, el apartado sexto destaca ahora que, para las inscripciones de
parcelación, segregación o división, los registros de la Propiedad exigirán la observancia
de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la legislación
básica estatal.
La disposición transitoria séptima señala que mientras no se produzca su
desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposición final
primera, seguirán aplicándose en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma
supletoria y en lo que sea compatible con la presente ley y otras disposiciones vigentes,
cve: BOE-A-2023-24741
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Lunes 4 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 161090
exigidos por la legislación sustantiva aplicable (la licencia urbanística o acto que integre
el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa (artículo 91.4 de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de
Andalucía).
Por su parte, la recurrente considera que la presente transmisión no implica en
ningún caso un acto de fraccionamiento del suelo, siquiera ideal o por cuotas, ni produce
el resultado de fraccionar o crear nuevas porciones ideales de finca.
De igual forma, argumenta que no se recoge en la escritura pacto alguno sobre el
uso individualizado de una parte de la finca, ni se infiere de aquélla un uso distinto al que
ya existía sobre ésta. En todo caso, se produce el mantenimiento y la continuación del
status quo ya existente.
Además, si surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
población, el Real Decreto 109371997 establece a tal efecto un procedimiento de control
de naturaleza eminentemente registral, que es el mecanismo jurídico que la recurrente
entiende que hubiera procedido activar por el registrador de la Propiedad, en lugar de
limitarse a requerir licencia municipal de segregación o declaración de innecesariedad.
2. La reciente Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del
territorio de Andalucía, entró en vigor el 23 de diciembre de 2021, es decir, con
anterioridad a la fecha de la escritura púbica (8 de julio de 2022).
No obstante, puede decirse que la nueva ley, con alguna excepción, no altera
sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía,
considerando como tal según su artículo 91.1:
«a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano, toda división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen del suelo rústico, la división simultánea o
sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo
establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la
formación de nuevos asentamientos».
La ley mantiene la norma prohibitiva de toda parcelación urbanística en suelo rústico,
estableciendo, de modo idéntico al texto anterior, que se consideran actos reveladores
de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de
sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un
terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan
existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del
inmueble equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.
No obstante, el apartado quinto señala ahora que la asignación de cuotas en pro
indiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho
no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley.
El apartado cuarto, a su vez, reitera el mandato de que no podrá autorizarse ni
inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación,
segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el
control previo municipal que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la
escritura correspondiente. Esta redacción contrasta con la introducida por Decretoley 3/2019, de 24 de septiembre que imponía la necesidad de licencia.
Por su parte, el apartado sexto destaca ahora que, para las inscripciones de
parcelación, segregación o división, los registros de la Propiedad exigirán la observancia
de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la legislación
básica estatal.
La disposición transitoria séptima señala que mientras no se produzca su
desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposición final
primera, seguirán aplicándose en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma
supletoria y en lo que sea compatible con la presente ley y otras disposiciones vigentes,
cve: BOE-A-2023-24741
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Núm. 289
