III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-24741)
Resolución de 14 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 4 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 161093
Tribunal, que en concordancia con los ya expuestos pone en cuestión el mantenimiento
del uso agrícola previsto para la finca.
4. En el caso del presente expediente, el registrador fundamenta en su nota la
concurrencia de los siguientes indicios de parcelación urbanística:
«1. La indicada clasificación urbanística del suelo, como No Urbanizable de
Especial Protección, Sistema General de Espacios Libres (…); 2. El hecho de que, no
sólo la superficie teórica de la cuota indivisa transmitida, sino la total superficie de la
finca cuya cuota indivisa se transmite es inferior a la unidad mínima de cultivo; 3. La
transmisión onerosa de una cuota indivisa nacida por título de herencia, y por ello,
comunidad necesaria, a un tercero sin aparente vínculo con la comunidad hereditaria,
convirtiendo así la comunidad de origen hereditario en ordinaria y voluntaria, cuya
identificación como indicio se contempla en los fundamentos de derecho de las últimas
resoluciones de la DGSJFP relativas a parcelaciones urbanísticas, de fechas 5 de julio
de 2022 y 14 de marzo y 31 de mayo de 2023; 4. La comprobación en la aplicación
auxilar [sic] de bases gráficas del Colegio de Registradores y la Sede Electrónica de
Catastro de una evidente división de la parcela en dos zonas, cada una con su
correspondiente vivienda y piscina; 5. El hecho de que el transmitente considere la
“cuota indivisa” transmitida como su domicilio conyugal y por ello concurre su esposa
para prestar el consentimiento a la transmisión.»
En el presente caso es indudable que el registrador ha motivado suficientemente los
indicios reveladores de posible parcelación urbanística, como resulta de diversos
elementos objetivos como, además de la conversión de una comunidad hereditaria en
ordinaria, la certificación catastral de donde resultan dos viviendas con su respetiva
referencia catastral dentro de la misma parcela de naturaleza rústica, identificadas
catastralmente como pertenecientes a la «Urbanización (…)», en un ámbito de suelo
clasificado urbanísticamente como no urbanizable.
Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería suficiente para
justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse
sobre la concurrencia efectiva o no de esa «posible» parcelación urbanística y adoptar
las medidas preventivas oportunas, entre ellas la prohibición de disponer –cfr. apartado
quinto– con las debidas garantías procedimentales para el interesado.
Sin embargo, como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha
sostenido que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de
parcelación que no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que
dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o
declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al
artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare
expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos
títulos administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el artículo 91 de la Ley 7/2021,
respecto a la transmisión de cuotas en proindiviso atendidas las circunstancias
concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el artículo 8.a), párrafo tercero, del
Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina
Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, vigente al tiempo de otorgamiento
de la escritura.
Por lo que teniendo en cuenta la superficie registral de la finca de 27 áreas y 55
centiáreas, es evidente que el 70,63 % de la misma, no alcanza siquiera la superficie de
la unidad mínima de cultivo.
Pues conforme a la resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General
de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales (actualmente de Regadíos y
Estructuras), por la que se aprueban provisionalmente las unidades mínimas de cultivo
en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que, para el
cve: BOE-A-2023-24741
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
Lunes 4 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 161093
Tribunal, que en concordancia con los ya expuestos pone en cuestión el mantenimiento
del uso agrícola previsto para la finca.
4. En el caso del presente expediente, el registrador fundamenta en su nota la
concurrencia de los siguientes indicios de parcelación urbanística:
«1. La indicada clasificación urbanística del suelo, como No Urbanizable de
Especial Protección, Sistema General de Espacios Libres (…); 2. El hecho de que, no
sólo la superficie teórica de la cuota indivisa transmitida, sino la total superficie de la
finca cuya cuota indivisa se transmite es inferior a la unidad mínima de cultivo; 3. La
transmisión onerosa de una cuota indivisa nacida por título de herencia, y por ello,
comunidad necesaria, a un tercero sin aparente vínculo con la comunidad hereditaria,
convirtiendo así la comunidad de origen hereditario en ordinaria y voluntaria, cuya
identificación como indicio se contempla en los fundamentos de derecho de las últimas
resoluciones de la DGSJFP relativas a parcelaciones urbanísticas, de fechas 5 de julio
de 2022 y 14 de marzo y 31 de mayo de 2023; 4. La comprobación en la aplicación
auxilar [sic] de bases gráficas del Colegio de Registradores y la Sede Electrónica de
Catastro de una evidente división de la parcela en dos zonas, cada una con su
correspondiente vivienda y piscina; 5. El hecho de que el transmitente considere la
“cuota indivisa” transmitida como su domicilio conyugal y por ello concurre su esposa
para prestar el consentimiento a la transmisión.»
En el presente caso es indudable que el registrador ha motivado suficientemente los
indicios reveladores de posible parcelación urbanística, como resulta de diversos
elementos objetivos como, además de la conversión de una comunidad hereditaria en
ordinaria, la certificación catastral de donde resultan dos viviendas con su respetiva
referencia catastral dentro de la misma parcela de naturaleza rústica, identificadas
catastralmente como pertenecientes a la «Urbanización (…)», en un ámbito de suelo
clasificado urbanísticamente como no urbanizable.
Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería suficiente para
justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse
sobre la concurrencia efectiva o no de esa «posible» parcelación urbanística y adoptar
las medidas preventivas oportunas, entre ellas la prohibición de disponer –cfr. apartado
quinto– con las debidas garantías procedimentales para el interesado.
Sin embargo, como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha
sostenido que pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de
parcelación que no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que
dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o
declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al
artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare
expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos
títulos administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el artículo 91 de la Ley 7/2021,
respecto a la transmisión de cuotas en proindiviso atendidas las circunstancias
concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el artículo 8.a), párrafo tercero, del
Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina
Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, vigente al tiempo de otorgamiento
de la escritura.
Por lo que teniendo en cuenta la superficie registral de la finca de 27 áreas y 55
centiáreas, es evidente que el 70,63 % de la misma, no alcanza siquiera la superficie de
la unidad mínima de cultivo.
Pues conforme a la resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General
de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales (actualmente de Regadíos y
Estructuras), por la que se aprueban provisionalmente las unidades mínimas de cultivo
en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que, para el
cve: BOE-A-2023-24741
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 289
