BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159626

3. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, la magnitud de la
diferencia superficial no es, por sí solo, motivo suficiente para denegar la inscripción de
la rectificación de superficie y de la inscripción de la georreferenciación.
Así la Resolución de esta Dirección General de 17 de noviembre de 2015, reiterada
por la de 15 de junio de 2023, ya reconocieron que los expedientes de los artículo 199
y 201 de la Ley Hipotecaria permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier
naturaleza (tanto cabida como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud
(diferencias de cabida inferiores o superiores al 10% de la cabida inscrita), y además
obtener la inscripción de la georreferenciación de la finca pues, como dispone el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la delimitación georreferenciada de la finca la que
determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa. Ambos procedimientos
son especialmente cualificados por los trámites que comportan, junto con una serie de
garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, como las preceptivas
notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín
Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, la concesión de plazo
para que los interesados puedan comparecer ante registrador o notario, según los casos,
y alegar lo que proceda para defender sus intereses. Y es precisamente como
consecuencia de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para
colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es
justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos
por la Ley. Por ello, la sola alegación de la magnitud de la enorme desproporción no es,
por si sola, motivo suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación de la
misma, debiendo justificarse que las diferencias superficiales obedecen a una alteración
de la realidad física de la finca, que implica una nueva ordenación de la propiedad de las
fincas.
De igual modo ha declarado reiteradamente esta Dirección General que la mera
oposición de un colindante no es suficiente para impedir la inscripción de la
georreferenciación. La misma es conveniente que vaya acompañada de documentación
que fundamente la oposición, para que pueda ser calificada por el registrador. Este
deberá motivar objetiva y fundadamente las dudas que le llevan a dictar calificación
negativa a la incorporación de la georreferenciación, para que el interesado, en su caso,
pueda recurrir la nota, comprendiendo todos los motivos alegados por el registrador para
fundar su decisión.
Asimismo, tampoco la falta de oposición significa que el registrador haya de acceder
a la incorporación de la georreferenciación. En ese caso, la fundamentación de la
decisión debe ser, si cabe, todavía más rigurosa, puesto que existe un indicio de
ausencia de contienda que exige mayor rigor a la calificación registral negativa a la
solicitud de inscripción de la georreferenciación de la finca. Es decir, que en todo caso la
calificación registral ha de adaptarse a las circunstancias del caso y no puede utilizar
formulas genéricas. Debe indicar cuales son las dudas en la identidad de la finca, debe
fundamentarlas y determinar en qué modo han infringido los preceptos de la legislación
hipotecaria al respecto.
4. Hechas las consideraciones anteriores, y entrado a resolver el supuesto de
hecho del presente recurso, debemos partir de la descripción registral de las dos fincas.
La finca 351 se describe como: «Remanente de la finca denominada (…) sita en la
Parroquia (…) término de Sant Antoni de Portmany, que tiene una superficie de 2
hectáreas, 73 áreas y 20 centiáreas, cuyos linderos son: por Norte don V. B. T.; Sur, J.
C.; Este, V. T. C. y Oeste, A. P. B.». Se corresponde con la parcela 129 del polígono 12
de Sant Antoni de Portmany, según manifestación del declarante el título presentado;
pero en la inscripción 19.ª consta que la referencia catastral de la finca no consta
individualizada y no está coordinada gráficamente con el Catastro.
La finca medía 75.000 metros cuadrados, segregándose de la misma tres fincas
registrales 1.415 y 1.941 y 2.418 de Sant Antoni de Portmany, según notas al margen. La
finca resto 351 quedó con una cabida inscrita de 54.640 metros cuadrados. No obstante,
su cabida real es muy superior, en concreto de 158.640 metros cuadrados, abarcando la

cve: BOE-A-2023-24451
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