BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159628

Además, indica la recurrente que la finca registral 2.839 linda por este y por sur con
la otra mitad de la finca, es decir la registral 351 y por norte con la parcela 266 del
polígono 12, finca registral 13.566 y con la parcela 122 del polígono 12, finca
registral 1.359 y por el oeste con la parcela 128, finca registral 18.723 y con la
parcela 127 del polígono 12, finca registral 18.724. Sin embargo, observada la
cartografía catastral, el lindero catastral sur no coincide, pues afirma la recurrente que es
la otra mitad de la finca 351, lindando todos catastral y registralmente con (…), mientras
que en Catastro aparece además la parcela 53 del polígono 5.
Posteriormente, el heredero las vende a la entidad recurrente, mediante escritura
pública autorizada por el notario de Santa Eulària des Riu, don Javier Cuevas Pereda, el
día 13 de mayo de 2022, número 2.072 de protocolo, haciendo las mismas
manifestaciones que en su título de adquisición: que ambas se correspondían
parcialmente con las parcelas con referencias catastrales 07046A012001290000TQ,
002000200CD52B0001BF (vivienda) y 07046A012001300000TY; y que tenían una
superficie total de 158.640 metros cuadrados.
5. Para resolver el presente recurso, procede reiterar aquí la doctrina de este
Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de representaciones gráficas,
resumida, por ejemplo, en las Resoluciones de 5 de abril o 20 de junio de 2022, por lo
que pasamos a analizar cada uno de sus puntos. El primero de estos puntos de la
doctrina de esta Dirección General respecto a los requisitos para la inscripción de la
georreferenciación de la finca por el cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).»
El registrador en su nota de calificación considera como duda de identidad el indicio
de proceder la finca registral 2.839 de la segregación de la finca 351, que puede
determinar la certeza de la superficie de la finca segregada. Dice el registrador en su
nota de calificación que la finca 351, es decir la matriz, tenía una superficie de 75.000
metros cuadrados. Pero, si se suma la superficie de la finca matriz 351 y la
segregada 2.839, cuya inscripción se solicita, resultaría una cabida de 158.640 metros
cuadrados, que supera en más del doble, la cabida que tenía la finca matriz de la que
procede, la finca 2.938, antes de segregarse de la misma la finca 351, lo que genera
dudas en la identidad de las fincas resultantes.
Seguidamente, el registrador entiende que pretender la inscripción de una extensión
que supera en más del doble la cabida que tenía la finca matriz antes de practicarse
dicha segregación es un indicio de alteración de la realidad física de la finca, que es el
límite, según la doctrina de esta Dirección General, para que pueda inscribirse un exceso
de cabida. En el presente caso, la imposibilidad de afirmar, con seguridad, que no se
haya producido una alteración de los linderos, que pueda encubrir una agrupación no
documentada, o sin acceso registral, así como la afirmación de coincidencia de las
fincas 351 y 2.839 con la totalidad de las parcelas 129 y 130 del polígono 12, son causas
que pueden determinar que ese aumento de superficie supone una alteración de la
realidad física amparada por el folio registral, límite del ámbito material de aplicación de
la inscripción de las rectificaciones superficiales de una finca registral.
Por ello, es doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como la
de 10 de junio de 2022, que el registrador no puede objetar como único motivo para
rechazar la inscripción, el hecho de existir una diferencia desproporcionada entre la
superficie inscrita y la que se pretende inscribir, sin expresar además algún motivo, como
la alteración de linderos, procedencia de la finca, previa inscripción de excesos de
cabida, modificación de antecedentes catastrales, que pudieran justificar las dudas de
identidad o la falta de correspondencia o el posible encubrimiento de negocios traslativos

cve: BOE-A-2023-24451
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Núm. 286