III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-24441)
Resolución de 2 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y determinación de resto de un local.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 159538
Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de
febrero, en un caso similar al presente, en el que se trataba de la ejecución de una obra,
consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el
acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:
‘Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad
Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con
fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los
segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior
del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una
situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la
armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad,
tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división
alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a
la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible
de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o
de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para
una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad
operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la
fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la
misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros
(SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009).
En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del
escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de
Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido’”.
En el presente caso, “la porción de fachada utilizada” para la puerta de acceso no es
“susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”, por lo que la
instalación de una puerta “no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios
o los comuneros que merezca ser protegido”.
Como puede contemplarse en el plano 2 “planta, sección y alzados: estado actual”,
en el alzado de la fachada “B” (en la que se ha abierto la puerta) esa porción de fachada
estaba ocupada por una amplia ventana que casi llegaba al suelo (dejando un pequeño
zócalo), mucho más ancha que la puerta instalada cuyas dimensiones más reducidas
pueden contemplarse en el plano 3 “planta, sección y alzados: estado reformado”, en el
alzado de la misma fachada “B”, que constan como documentos incorporados al final de
la escritura.
c) En la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre del Tribunal Supremo, se fijó
como doctrina jurisprudencial que:
“(...) cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un
local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo
anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La
construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y
estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la
comunidad de propietarios a autorizar la obra es nula por contravenir lo dispuesto en el
título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho”.
Esta doctrina es plenamente aplicable al presente caso, ya que en el título
constitutivo se prevé que los titulares de los locales de negocio pueden dividirlos, lo que
implica la apertura de una salida, que no afecta a la seguridad, estabilidad y estética del
edificio ni perjudica los derechos de terceros.
d) En sentencia 809/2010, de 22 de diciembre, del Tribunal Supremo se declaró, que:
“La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto
tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los
estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que
cve: BOE-A-2023-24441
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 286
Jueves 30 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 159538
Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de
febrero, en un caso similar al presente, en el que se trataba de la ejecución de una obra,
consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el
acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:
‘Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad
Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con
fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los
segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior
del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una
situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la
armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad,
tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división
alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a
la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible
de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o
de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para
una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad
operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la
fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la
misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros
(SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009).
En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del
escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de
Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido’”.
En el presente caso, “la porción de fachada utilizada” para la puerta de acceso no es
“susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”, por lo que la
instalación de una puerta “no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios
o los comuneros que merezca ser protegido”.
Como puede contemplarse en el plano 2 “planta, sección y alzados: estado actual”,
en el alzado de la fachada “B” (en la que se ha abierto la puerta) esa porción de fachada
estaba ocupada por una amplia ventana que casi llegaba al suelo (dejando un pequeño
zócalo), mucho más ancha que la puerta instalada cuyas dimensiones más reducidas
pueden contemplarse en el plano 3 “planta, sección y alzados: estado reformado”, en el
alzado de la misma fachada “B”, que constan como documentos incorporados al final de
la escritura.
c) En la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre del Tribunal Supremo, se fijó
como doctrina jurisprudencial que:
“(...) cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un
local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo
anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La
construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y
estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la
comunidad de propietarios a autorizar la obra es nula por contravenir lo dispuesto en el
título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho”.
Esta doctrina es plenamente aplicable al presente caso, ya que en el título
constitutivo se prevé que los titulares de los locales de negocio pueden dividirlos, lo que
implica la apertura de una salida, que no afecta a la seguridad, estabilidad y estética del
edificio ni perjudica los derechos de terceros.
d) En sentencia 809/2010, de 22 de diciembre, del Tribunal Supremo se declaró, que:
“La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto
tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los
estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que
cve: BOE-A-2023-24441
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Núm. 286
