III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-24441)
Resolución de 2 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y determinación de resto de un local.
15 páginas totales
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 159532
Segundo defecto. Modificación de título constitutivo.
El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 dispone que “El propietario de cada piso o local
podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no
podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes
deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
En tal sentido la resolución de 6 de junio de 2016 de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Publica:
“3. El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 dispone que ‘el propietario de cada piso o local
podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no
podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes
deberá comunicarlo sin dilación al administrador’.
La prohibición de realizar alteración alguna en los elementos comunes exige
determinar el carácter el elemento común de la fachada del edificio y las consecuencias
derivadas del mismo.
Tal fachada queda incluida por el artículo 395 del Código Civil entre los elementos
comunes, ‘con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores’.
No obstante lo anterior, del propio título constitutivo pueden resultar cláusulas que
permitan y anticipen el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal
para su modificación, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los
elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no,
comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también
sobre los elementos comunes siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del
edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo
los derechos de cualquier otro propietario. Nada impide que puedan ir más allá,
facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se
menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos,
también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios
en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los
elementos necesarios para su ejecución. Y es que en todo lo que no es normativa
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del
artículo 396 del Código Civil.
4. En el presente supuesto en el título constitutivo no se contiene regla estatutaria
alguna que permita la apertura de huecos en la fachada o accesos diferentes a los
existentes que pudiera justificar la innecesaridad de consentimiento de la comunidad de
propietarios.”
En el presente caso, dada la creación de una nueva entrada desde la zona no
edificada supone modificación de fachada, por lo requiere acuerdo de la comunidad de
propietarios de tal modificación tomado por unanimidad, pudiendo aportarse a tal efecto
certificación expedida por el Secretario con el visto bueno del Presidente, con firmas
debidamente legitimadas, que acredite la autorización para la modificación efectuada,
debiendo asimismo acreditar el nombramiento y vigencia del cargo del secretario que
certifica y del presidente que da el visto bueno, que se hicieron las citaciones a los
ausentes debidamente citados, conforme a los artículos 17.1.ª y 9.1.h) de la LPH, y que
transcurridos treinta días naturales, no han manifestado su discrepancia del acuerdo
adoptado por los presentes.
cve: BOE-A-2023-24441
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 286
Jueves 30 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 159532
Segundo defecto. Modificación de título constitutivo.
El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 dispone que “El propietario de cada piso o local
podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no
podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes
deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
En tal sentido la resolución de 6 de junio de 2016 de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Publica:
“3. El artículo 7.1 de la Ley 49/1960 dispone que ‘el propietario de cada piso o local
podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no
podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes
deberá comunicarlo sin dilación al administrador’.
La prohibición de realizar alteración alguna en los elementos comunes exige
determinar el carácter el elemento común de la fachada del edificio y las consecuencias
derivadas del mismo.
Tal fachada queda incluida por el artículo 395 del Código Civil entre los elementos
comunes, ‘con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores’.
No obstante lo anterior, del propio título constitutivo pueden resultar cláusulas que
permitan y anticipen el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal
para su modificación, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los
elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no,
comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también
sobre los elementos comunes siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del
edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo
los derechos de cualquier otro propietario. Nada impide que puedan ir más allá,
facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se
menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos,
también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios
en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los
elementos necesarios para su ejecución. Y es que en todo lo que no es normativa
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del
artículo 396 del Código Civil.
4. En el presente supuesto en el título constitutivo no se contiene regla estatutaria
alguna que permita la apertura de huecos en la fachada o accesos diferentes a los
existentes que pudiera justificar la innecesaridad de consentimiento de la comunidad de
propietarios.”
En el presente caso, dada la creación de una nueva entrada desde la zona no
edificada supone modificación de fachada, por lo requiere acuerdo de la comunidad de
propietarios de tal modificación tomado por unanimidad, pudiendo aportarse a tal efecto
certificación expedida por el Secretario con el visto bueno del Presidente, con firmas
debidamente legitimadas, que acredite la autorización para la modificación efectuada,
debiendo asimismo acreditar el nombramiento y vigencia del cargo del secretario que
certifica y del presidente que da el visto bueno, que se hicieron las citaciones a los
ausentes debidamente citados, conforme a los artículos 17.1.ª y 9.1.h) de la LPH, y que
transcurridos treinta días naturales, no han manifestado su discrepancia del acuerdo
adoptado por los presentes.
cve: BOE-A-2023-24441
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 286
