BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159531

II. Documento presentado a inscripción: Escritura pública, cuyos datos constan en
el encabezamiento, por la que Inversiones en Activos Usera SL, don A. M. V., y los
cónyuges don J. O. M. y doña E. O. R., segregan de la Finca 9874 en calle (…) una
nueva finca con una superficie de 50 metros cuadrados quedando el resto con una
superficie de 55 metros cuadrados, resultando de las descripciones la apertura de una
entrada de nueva creación por zona no edificada que también da paso a su vez tanto a
la finca segregada como al resto.
Se inserta como documento unido declaración responsable de fecha 15 de abril
de 2020 presentada en el Ayuntamiento de Madrid en la misma fecha, de la que
únicamente resulta como datos identificativos de la finca, la superficie afectada por las
obras, que es de 97,89 metros cuadrados, y la del local en calle (…) de Madrid.
Del Registro resulta que dicha finca tiene una superficie de 110,07 metros cuadrados
y que además en dicha calle y número de policía, existen varios locales.
Se acompaña declaración de conformidad municipal con relación al cambio de uso
de un local a vivienda e copia de informe técnico, los cuales no son objeto de
calificación, por cuanto tal declaración se corresponde con un acto ajeno al documento
calificado, y tal informe no puede suplir la autorización administrativa correspondiente,
sin perjuicio de los requisitos jurídicos que debería cumplir.
III. La documentación aportada adolece de los siguientes defectos:
Falta de identidad entre la finca registral objeto de segregación y la declaración
responsable.
Resultando la creación de una nueva entrada a través de la calle por la zona no
edificada, supone una modificación de la fachada del edificio sujeto al Régimen de
Propiedad Horizontal, por lo hace necesario acuerdo por unanimidad, dado que supone
la modificación del título constitutivo.
Habiéndose configurado un paso común para la finca segregada y el resto, se hace
necesario que se cumplan los requisitos de subcomunidad, debiéndose concretar dicho
paso sobre el resto de la finca, su condición de elemento común y cuota de participación,
en su caso.
Fundamentos de Derecho:
Primer defecto. Falta de identidad.
El artículo 33 del Reglamento Hipotecario establece que “Se entenderá por título,
para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que
hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.”
Por ello los documentos incorporados a una escritura pública forman un todo
indivisible con ésta, y han de ser también calificados por el registrador.
Conforme a la doctrina de la DGSJFP, el acceso de los títulos inscribibles al Registro
exige una adecuada descripción de las fincas afectadas. Si bien la omisión en ellos de
algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en
todo caso un obstáculo para la inscripción, sí lo es cuando la omisión compromete la
correspondencia entre el bien inscrito y el que según el título se transmite, en cuyo caso
podrá suspenderse la inscripción. (R. 14-6-2010, BOE 9-8). Dicha doctrina ha sido
reiterada en múltiples resoluciones, por toda ellas la de 5-6-2020.
En el presente caso se da la circunstancia que no coincide la superficie registral con
la indicada en la declaración responsable, resultando del Registro varios locales en la
misma ubicación, por lo que se carece de datos descriptivos que permitan apreciar la
más mínima conexión entre la finca registral y la que consta en la declaración
responsable, no siendo posible su inscripción.
Se advierte que no cabe suplir las deficiencias descriptivas apreciadas en el dicho
documento de declaración responsable mediante instancia (R. 10-7-2012).

cve: BOE-A-2023-24441
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Núm. 286