BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159543

segregación del local que está amparada en una cláusula de los estatutos inscritos, por lo
que el presente expediente se centra en analizar si la concreta cláusula estatutaria
autoriza también la modificación descriptiva pretendida, que es lo que discute registradora.
Así, el artículo segundo de los estatutos señala: «Los propietarios actuales o futuros
de los locales de la planta baja de los bloques números uno, dos y tres, podrán agrupar
dichos locales con los colindantes aunque fueren de bloque distinto, o dividirlos o
subdividirlos, asignando a los nuevos locales que se formen como consecuencia de tales
operaciones el porcentaje de participación que estimen justo dentro del total que los
primitivos locales correspondiera, sin precisar para ello de consentimiento alguno de la
Comunidad. Los citados locales podrán dedicarse a la actividad que tengan por
conveniente sus propietarios, siempre que estén permitidas por las Ordenanzas
Municipales. Podrán igualmente decorar la parte de fachada correspondiente a sus
respectivos locales y colocar anuncios o letreros, incluso luminosos, en la parte fachada
que respectivamente les corresponda».
En este punto procede citar la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo
de 15 de noviembre de 2010 que fija como doctrina jurisprudencial «que cuando en el
título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial,
implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura
de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida
independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede
perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a
autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar
amparada en un ejercicio abusivo del Derecho».
La aplicación de esta doctrina en la jurisprudencia se basa en asumir que con la
autorización estatutaria para segregar hay que admitir también las consecuencias
naturales de dicha autorización, con la lógica apertura de un acceso directo e
independiente del local matriz, especialmente cuando de no ser así el local quedaría
inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando dadas las características del hueco
no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudica los derechos
de los demás propietarios, quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada.
Es evidente que esos particulares condicionantes constituyen una cuestión casuística
cuyas circunstancias de hecho escapan al alcance de la calificación registral. En
particular, las concretas alteraciones constructivas, el abuso de derecho, o el perjuicio
objetivo que las mismas puedan ocasionar a la comunidad o a algún propietario.
Desde otro punto de vista, tampoco puede sostenerse que esas particulares
circunstancias, y su incidencia, justifiquen siempre y en todo caso la necesidad de que la
actuación sea autorizada por la comunidad, pues de lo contrario eliminaría la
trascendencia registral de una cláusula establecida en los estatutos inscritos en perjuicio
de quien adquirió el local confiando en las facultades estatutarias.
Nótese que la propia Ley sobre propiedad horizontal –cfr. artículo 10.3– diferencia
entre la autorización comunitaria requerida para la división material de los pisos o locales
y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su
superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio, de la necesaria para la fijación de las
nuevas cuotas de participación de las fincas resultantes, así como la determinación de la
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las
mismas, que «requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios,
por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o
dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».
Por lo que, de seguirse la interpretación restrictiva antes expuesta, la inclusión en
estatutos de una cláusula que autorice la segregación de locales y fijación de cuotas, sin
necesidad de acuerdo comunitario, devendría siempre inútil al quedar en todo caso
condicionada a la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar.

cve: BOE-A-2023-24441
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Núm. 286