BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 159542

descriptiva de local comercial» que dejaba constancia documental de la existencia de un
acceso directo del local a una calle cuando en la descripción registral indicaba que tiene
su entrada principal por otra vía pública.
En dicha resolución se partía de lo dispuesto en el artículo 7.1 de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, cuando dispone que «el propietario de cada piso o local podrá modificar
los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe
o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales
obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá
realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo sin dilación al administrador».
En los fundamentos de la citada resolución se afirmó que la fachada queda incluida
por el artículo 395 del Código Civil entre los elementos comunes, «con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los
elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores».
No obstante lo anterior, como la misma resolución reconoce, del propio título
constitutivo pueden resultar cláusulas que permitan y anticipen el consentimiento
requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para su modificación, permitiendo que el
dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas
clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan
exclusivamente a él, sino también sobre los elementos comunes siempre que no se
altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior
o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario. Nada
impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura general
del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta
autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada
anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y
dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución. Y es
que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados
como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil.
Bien es cierto, como alega el recurrente en este caso, que la jurisprudencia ha
matizado la posibilidad de realizar obras o reformas que afecten a la fachada cuando se
trate de locales comerciales, admitiéndola con mayor amplitud que si se tratara de
viviendas, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar
una configuración exterior adecuada a su carácter y en atención a la naturaleza de la
actividad a desarrollar en los locales siempre que no perjudique a otros copropietarios y
que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el
resto de los comuneros (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 15 y 28 de octubre y 11
de noviembre de 2009 y 11 de febrero y 15 de noviembre de 2010).
Pero las resoluciones jurisprudenciales, han sido emitidas tras la negativa de la
comunidad de propietarios a autorizar las obras, por lo que en ningún caso puede
deducirse una interpretación genérica favorable a la innecesariedad de su autorización.
La calificación registral (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) debe basarse en
documentos aportados que será bien la previsión estatutaria que autorice a realizar
alteraciones en la fachada, bien el correspondiente acuerdo de la comunidad de
propietarios, o bien la resolución judicial que estime la demanda frente al acuerdo que no
autorizase dichas alteraciones.
Además, no puede el registrador apreciar el ejercicio abusivo de las facultades que a
la junta de propietarios corresponden, cuestión reservada a los tribunales y que es
consecuencia, lógicamente, de una determinada decisión de la misma. El abuso de
derecho es consecuencia del análisis y enjuiciamiento de las circunstancias concurrentes
en un determinado supuesto, sin que tal análisis quepa dentro de las competencias
funcionales del notario o del registrador.
4. La diferencia en este caso con el conocido por la citada resolución es que, en el
presente, la apertura de puerta con modificación de fachada va asociada a una

cve: BOE-A-2023-24441
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Núm. 286