III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-24441)
Resolución de 2 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y determinación de resto de un local.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 159541
La registradora, en el único defecto objeto de recurso, opone que, resultando la
creación de una nueva entrada a través de la calle por la zona no edificada, supone una
modificación de la fachada del edificio sujeto al Régimen de propiedad horizontal, por lo
que hace necesario acuerdo por unanimidad, dado que supone la modificación del título
constitutivo.
Los recurrentes alegan que el defecto indicado no estaba contemplado en la
calificación negativa de 22 de febrero de 2021 de la anterior registradora de la Propiedad
de Madrid número 20, por constituir una «reformatio in peius» no admisible, y supone un
grave perjuicio para los titulares registrales, dada la práctica imposibilidad de obtener
acuerdos unánimes en las comunidades de propietarios, y porque infringe la
jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto de la apertura de puertas en locales,
aplicable en supuestos como el que nos ocupa, en relación con las obras realizadas por
parte de los dueños de locales comerciales.
Argumentan basándose en que «en el título constitutivo se incluyeron los estatutos,
en cuyo artículo segundo (…) establece lo siguiente:
“Los propietarios actuales o futuros de los locales de la planta baja de los bloques
números uno, dos y tres, podrán agrupar dichos locales con los colindantes aunque
fueren de bloque distinto, o dividirlos o subdividirlos, asignando a los nuevos locales que
se formen como consecuencia de tales operaciones el porcentaje de participación que
estimen justo dentro del total que los primitivos locales correspondiera, sin precisar para
ello de consentimiento alguno de la Comunidad. Los citados locales podrán dedicarse a
la actividad que tengan por conveniente sus propietarios, siempre que estén permitidas
por las Ordenanzas Municipales. Podrán igualmente decorar la parte de fachada
correspondiente a sus respectivos locales y colocar anuncios o letreros, incluso
luminosos, en la parte fachada que respectivamente les corresponda”.»
Por consiguiente, consideran que en el presente caso el título constitutivo anticipa el
consentimiento de la comunidad para realizar las operaciones que precise la división de
los locales, por lo que no es jurídicamente necesario solicitar un nuevo consentimiento
unánime de la comunidad, teniendo en cuenta que, según reiterada jurisprudencia del
Tribunal Supremo, la autorización contenida en el título constitutivo para dividir los
locales lleva consigo la autorización para que cada local tenga su propia puerta de
acceso.
2. En primer lugar, respecto a la alegación de los recurrentes relativa a una previa
calificación realizada por la entonces registradora titular de este Registro, debe
recordarse que es reiterada la doctrina de esta Dirección General que el registrador al
ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no
está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las
calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las
propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos (cfr., por todas, las
Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7
de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017, así
como, entre las más recientes, las de 21 de octubre y 12 de diciembre de 2022).
De lo anterior no resulta un perjuicio para la seguridad jurídica, ya que los mecanismos
previstos en el ordenamiento para la revisión de las decisiones de los registradores, como
lo es este expediente de recurso, garantizan a los interesados la defensa de su posición
jurídica en términos que su derecho a la inscripción sea revisado y, en su caso,
confirmado, así como el establecimiento de criterios uniformes de actuación.
Por tanto, la calificación previa realizada por la anterior registradora en ningún caso
puede vincular a la realizada por la registradora calificante del título en el presente caso.
3. La registradora cita en su nota de calificación el contenido de la Resolución de 6
de junio de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la que se
analizaba si es susceptible de inscripción una llamada «escritura de adaptación
cve: BOE-A-2023-24441
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 286
Jueves 30 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 159541
La registradora, en el único defecto objeto de recurso, opone que, resultando la
creación de una nueva entrada a través de la calle por la zona no edificada, supone una
modificación de la fachada del edificio sujeto al Régimen de propiedad horizontal, por lo
que hace necesario acuerdo por unanimidad, dado que supone la modificación del título
constitutivo.
Los recurrentes alegan que el defecto indicado no estaba contemplado en la
calificación negativa de 22 de febrero de 2021 de la anterior registradora de la Propiedad
de Madrid número 20, por constituir una «reformatio in peius» no admisible, y supone un
grave perjuicio para los titulares registrales, dada la práctica imposibilidad de obtener
acuerdos unánimes en las comunidades de propietarios, y porque infringe la
jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto de la apertura de puertas en locales,
aplicable en supuestos como el que nos ocupa, en relación con las obras realizadas por
parte de los dueños de locales comerciales.
Argumentan basándose en que «en el título constitutivo se incluyeron los estatutos,
en cuyo artículo segundo (…) establece lo siguiente:
“Los propietarios actuales o futuros de los locales de la planta baja de los bloques
números uno, dos y tres, podrán agrupar dichos locales con los colindantes aunque
fueren de bloque distinto, o dividirlos o subdividirlos, asignando a los nuevos locales que
se formen como consecuencia de tales operaciones el porcentaje de participación que
estimen justo dentro del total que los primitivos locales correspondiera, sin precisar para
ello de consentimiento alguno de la Comunidad. Los citados locales podrán dedicarse a
la actividad que tengan por conveniente sus propietarios, siempre que estén permitidas
por las Ordenanzas Municipales. Podrán igualmente decorar la parte de fachada
correspondiente a sus respectivos locales y colocar anuncios o letreros, incluso
luminosos, en la parte fachada que respectivamente les corresponda”.»
Por consiguiente, consideran que en el presente caso el título constitutivo anticipa el
consentimiento de la comunidad para realizar las operaciones que precise la división de
los locales, por lo que no es jurídicamente necesario solicitar un nuevo consentimiento
unánime de la comunidad, teniendo en cuenta que, según reiterada jurisprudencia del
Tribunal Supremo, la autorización contenida en el título constitutivo para dividir los
locales lleva consigo la autorización para que cada local tenga su propia puerta de
acceso.
2. En primer lugar, respecto a la alegación de los recurrentes relativa a una previa
calificación realizada por la entonces registradora titular de este Registro, debe
recordarse que es reiterada la doctrina de esta Dirección General que el registrador al
ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no
está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las
calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las
propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos (cfr., por todas, las
Resoluciones de 9 y 13 de marzo, 4 de abril y 8 y 22 de mayo de 2012, 22 de febrero, 7
de marzo, 3 de abril y 24 de junio de 2013 y 25 de julio y 13 de noviembre de 2017, así
como, entre las más recientes, las de 21 de octubre y 12 de diciembre de 2022).
De lo anterior no resulta un perjuicio para la seguridad jurídica, ya que los mecanismos
previstos en el ordenamiento para la revisión de las decisiones de los registradores, como
lo es este expediente de recurso, garantizan a los interesados la defensa de su posición
jurídica en términos que su derecho a la inscripción sea revisado y, en su caso,
confirmado, así como el establecimiento de criterios uniformes de actuación.
Por tanto, la calificación previa realizada por la anterior registradora en ningún caso
puede vincular a la realizada por la registradora calificante del título en el presente caso.
3. La registradora cita en su nota de calificación el contenido de la Resolución de 6
de junio de 2016 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la que se
analizaba si es susceptible de inscripción una llamada «escritura de adaptación
cve: BOE-A-2023-24441
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