BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 30 de noviembre de 2023

Sec. I. Pág. 159429

Estas viviendas de precio limitado (VPL) serán las nuevas viviendas creadas a partir
de las diferentes medidas que regula este decreto-ley que posibilitan ir más allá de las
limitaciones establecidas por el planeamiento urbanístico en referencia a los usos,
densidades residenciales, edificabilidades y alturas máximas permitidas.
Se plantean dos tipos de VPL: el tipo 1, que corresponde a aquellas viviendas
creadas a partir de intervenciones en edificaciones existentes, que no supone un
incremento de edificabilidad; y el tipo 2, creado a partir de obras de nueva planta, que
supone un incremento de edificabilidad y, por lo tanto, un mayor coste de inversión, por
lo que tiene un mayor coeficiente de multiplicidad respecto del módulo de vivienda
protegida (VP), que correspondería básicamente al coste de la parte proporcional de los
elementos constructivos que ya existen en el tipo 1 (cimientos, estructura y cubierta,
entre otros).
La aplicación de las medidas de este decreto-ley y la expectación generada, así
como la tensión en el mercado inmobiliario de las Illes Balears, hacen peligrar las
propuestas, a causa del posible efecto de incremento anticipado del precio del suelo. Se
hace necesario evitar que de manera inmediata se traslade el incremento de precios al
suelo, a los locales y al resto de actuaciones afectadas. Ya que se premia al propietario
con una edificabilidad/altura o uso diferente del permitido por el planeamiento, tiene que
limitarse el precio máximo de venta del suelo, del edificio o del local.
Las actuaciones de las diferentes medidas contenidas en el decreto-ley quedan
circunscritas al suelo urbano y, preferentemente, a la intervención de los edificios
existentes, para poder aprovechar al máximo el suelo consolidado y la superficie ya
construida, si bien es cierto que las actuaciones también tienen cabida en las parcelas
todavía no edificadas de este mismo suelo urbano. Fundamentalmente existen dos
grupos de medidas: en primer lugar, aquellas que hacen posible la creación de nuevas
viviendas de precio limitado (VPL) dentro de la edificabilidad permitida por el
planeamiento, mediante el incremento de la densidad de viviendas y el cambio de uso; y
en segundo lugar, aquellas medidas que suponen la creación de nuevas viviendas a
partir de un incremento de edificabilidad de las parcelas respecto a la permitida por el
planeamiento urbanístico.
En el primer grupo se incluye la posibilidad de reconversión en viviendas de locales
existentes de planta baja en calles que no tienen una demanda de actividad comercial y
en los locales de planta piso destinados a actividades administrativas que, bien por la
sobreoferta actual en determinadas áreas o bien por su ubicación en el núcleo, no tienen
tampoco demanda ni viabilidad urbanística de reconversión. También en este grupo se
incluye el incremento de la densidad residencial en las zonas residenciales
plurifamiliares, así como la posibilidad de división de las viviendas unifamiliares de
ciertas dimensiones que tienen una tipología entre medianeras. Finalmente, en este
grupo también se incluyen las edificaciones inacabadas con licencia caducada, que la
disposición adicional séptima del Decreto-ley 3/2020 ya regulaba para la creación de
viviendas protegidas (VP), y que, en el caso de este decreto-ley, se habilita también para
las VPL.
En el segundo grupo se incluye la posibilidad de incrementar las alturas máximas
permitidas por el planeamiento urbanístico, especialmente en aquellos ámbitos con
diferencias de alturas significativas entre las edificaciones actuales, para un mayor
aprovechamiento del suelo y armonización del conjunto edificatorio. También se permite
adecuar la edificabilidad de las dotaciones públicas y equipamientos privados a aquella
que es característica del mismo ámbito para posibilitar igualmente un cambio de uso a
residencial y destinarlos a VPL.
Con referencia al establecimiento del derecho de superficie para la construcción de
vivienda pública en régimen de alquiler o alojamientos dotacionales de la disposición
adicional segunda del Decreto-ley 3/2020, este decreto-ley modifica el plazo máximo de
concesión hasta 75 años, lo que permite incentivar la viabilidad económica para las
personas físicas o jurídicas que puedan optar a la concesión, con el fin de poder
materializar estas actuaciones, hasta ahora prácticamente testimoniales.

cve: BOE-A-2023-24418
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Núm. 286