BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 155344

octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación
Urbana (en lo sucesivo TRLS), de una obra inacabada y paralizada desde hace más de
veinte años.
Debe partirse en este recurso, como norma de interpretación básica, de la premisa
de que el legislador ha tomado la decisión pragmática de que el Registro publique la
realidad de las cosas, y por tanto accedan a sus libros las obras, construcciones o
edificaciones existentes, incluso las que han sido ejecutadas ilegalmente, si respecto de
ellas ya no procede ejercitar las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística
que impliquen su demolición.
En el caso que nos ocupa este pragmatismo es muy relevante, pues va a permitir
que el Registro de la Propiedad publique la realidad física y el estado constructivo real de
la finca inscrita en el Registro de Cartagena N.º 3, al Torno 2721, libro 457, de la Sección
Fuente Álamo, folio 132, finca número 44531, en lugar de lo que actualmente publica
(que en nada se ajusta a la situación de hecho), y, lo que es tanto o más importante, que
pueda dividirse la construcción en propiedad horizontal, ser transmitida por
departamentos a nuevos propietarios y que estos puedan a su vez operar en el tráfico
jurídico con el departamento del que son propietarios, con independencia unos de otros,
y así completar la ejecución de la obra de su respectivo departamento (con las
correspondientes licencias), enajenarlo o hipotecarlo para financiarse, quedando así
incluido en el tráfico jurídico un inmueble que, en caso contrario, quedaría relegado. El
Registro de la Propiedad potencia así su condición de instrumento de seguridad jurídica
y de facilitación del crédito territorial.
Es pacífico (y doctrina consolidada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública –en lo sucesivo DG– en numerosas resoluciones, tras la Sentencia del
Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo) que es al Estado al que compete, en
materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad
y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos (así el art. 28 TRLS o
art. 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística) y a las
Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están
sometidos al requisito de la obtención de la autorización administrativa previa, las
limitaciones que estas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe
conllevar la realización de tales actos sin la oportuna autorización o sin respetar los
límites por estas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las
acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad (Res DG de 28 de junio
de 2017, entre otras muchas).
Segundo. La doctrina de la DG sobre los requisitos para la inscripción de una obra
nueva por antigüedad se resume en la Resolución de la DG de 29 de junio de 2021, con
cita de numerosos antecedentes en los “vistos”. Es preciso comprobar si estos requisitos
se cumplen en la escritura de obra nueva calificada, a saber:
a) “la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con
el título”. La escritura describe con todo detalle la construcción en el estado en que
quedó tras la paralización de su ejecución, con las unidades de obra ejecutadas para
cada uno de sus elementos y el porcentaje que ello representa en la obra total
proyectada en su día, sobre la base de la certificación técnica incorporada, coincidente
con la descripción contenida en el título. En ningún caso se describe ni se pretende la
inscripción de la edificación con la descripción que procedería en caso de estar la obra
terminada y dispuesta para su destino final. Se describen así “cámaras” pero no
“viviendas”. En concreto, se expresa, a modo de ejemplo, respecto de local 2 “en planta
baja (ejecutado al 80%), con fachada y entrada independiente a la calle (...) Posee
estructura, cerramientos, solado, puerta de acceso e instalación eléctrica y de
iluminación. representando el 80% del total... Actualmente está destinado a un uso de
almacén-garaje. Y respecto de cámara 2 “(para un futuro uso de vivienda) de planta baja,
primera en alto y buhardilla en planta segunda (con obra ejecutada sólo al 40%, con

cve: BOE-A-2023-23693
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