BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 155350

de estar la obra terminada y dispuesta para su destino final», sino como «obra
incompleta», y que «procede su inscripción en los términos en que la obra ha sido
declarada» de modo que «si se desea continuar legalmente la obra y terminarla para su
uso final de viviendas o locales, habrán de solicitar los promotores la oportuna licencia».
2. Como señala el notario recurrente en su escrito de recurso «la cuestión nuclear,
pues, de este recurso, reside en determinar, para una obra inacabada y paralizada desde
hace un largo período de tiempo (…), el “dies a quo” para el cómputo del plazo de
prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística que pudiera
implicar su demolición, a los efectos de la legislación estatal».
A este respecto, desde el punto de vista del derecho estatal, el Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística estableció en su artículo 52 que «podrán
inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva
correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes
requisitos: a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por
certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y
su descripción coincidente con el título. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto
por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido
incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva
por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto
de edificación».
Posteriormente, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su
artículo 28.4 regula la posibilidad de inscripción registral de «construcciones,
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes», y exige, como primer
requisito, que «conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título».
Corresponde, por tanto, a la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma
determinar cuál sea, en su caso, el plazo máximo dentro del cual la Administración
competente pueda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que
pudieran implicar la demolición de edificaciones irregulares, y cuál sea el plazo máximo
dentro del cual la Administración competente pueda adoptar medidas sancionadoras de
las posibles infracciones urbanísticas cometidas por los responsables.
Las primeras medidas (tendentes al restablecimiento de la realidad física alterada)
tienen carácter real, pues se refieren a la edificación irregular, y afectan potencialmente a
terceros adquirentes de la misma. En cambio, las medidas sancionadoras tienen carácter
personal, pues afectan tan sólo a las personas legalmente responsables de las
infracciones tipificadas en cada caso.
Y pese a que la norma reglamentaria habla literalmente de que la edificación tenga
una fecha de terminación que sea «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable
para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante», lo cierto
es que la norma legal, posterior, de mejor rango, y con mejor técnica legislativa, lo que
exige es que la edificación tenga una fecha de terminación conforme a la cual «ya no
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen
su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes».
Del análisis comparativo de las distintas legislaciones urbanísticas autonómicas se
concluye, como regla general, que las infracciones urbanísticas tienen siempre un plazo
de prescripción determinado, en función de si están tipificadas como leves o graves.
En cambio, la potestad urbanística de ordenar la reposición de la realidad física
alterada, que podría conllevar la demolición de la edificación irregular, tiene un plazo de
prescripción único (que no depende de que la infracción sea leve o grave), a menudo
superior al plazo de prescripción de la infracción más grave, y en ocasiones de especial

cve: BOE-A-2023-23693
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Núm. 279