III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-23694)
Resolución de 26 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155357
inmatriculación supone una irregularidad registral consistente en que una misma finca,
por entero, o parte de ella, constan matriculadas dos veces en el Registro de la
Propiedad, lo que implica que desde el punto de vista registral podrían existir
teóricamente dos terceros hipotecarios, uno por cada inscripción, lo que lleva
necesariamente a que la protección conferida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no
pueda desarrollar su eficacia en estos supuestos, ya que la aplicación de dicha norma
tiene como efecto la subsanación para el tercero de los problemas del título de su
transmitente en cuanto tal, pero no los problemas que afectan a la descripción o a la
propia existencia de la finca objeto de la transmisión; (ii) [sic] en los supuestos en que
una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro
de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas
hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro, y en estos casos
de duplicidad de inscripción no prevalece el derecho del tercero hipotecario sino que la
misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de
derecho civil; (iv) la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las
fincas y no a sus datos físicos, y la protección al tercero hipotecario afecta únicamente,
en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente
pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor
derecho frente a una doble inmatriculación; (v) la doble inmatriculación es una situación
patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma
finca consta matriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número,
generándose una situación irregular que determina la neutralización de cualquier efecto
positivo de la publicidad registral, debiéndose dilucidar el mejor derecho ante los
tribunales ordinarios, en aplicación de las normas generales de derecho sustantivo; (vi)
la doble inmatriculación de una finca genera una situación irregular que determina la
neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar
de los respectivos asientos. Para solventar este problema, se reconoce a los titulares
registrales contradictorios acciones para hacer valer su mejor derecho en juicio
declarativo.
A falta de una normativa sobre ello, se ha mantenido por doctrina y jurisprudencia la
prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición conforme al
Derecho civil puro, con omisión de las normas de índole hipotecaria, y, subsidiariamente,
la prevalencia de la más antigua
Así pues, tendríamos tres criterios para resolver la cuestión: 1. la mayor o menor
fiabilidad de la vía de acceso al Registro de la finca en cuestión; 2. a igual procedimiento
inmatriculatorio la preferencia de los títulos onerosos frente a los gratuitos o sucesorios
y 3. la regla que prima la prioridad temporal del acceso al Registro.
Continua la sentencia en su Fundamento tercero: (...)
es imposible hablar de una doble inmatriculación, a nuestro juicio, cuando se trata de
dos fincas diferentes, no existiendo identidad, y centrándose el actor más bien, en
interesar la rectificación de la que se encuentra inscrita a nombre del demandado,
inscribiéndola a su nombre, lo que a todas luces debe ser desestimado.
De la diferencia de identidad de la finca queda constancia tanto en la propia
demanda, como en los documentos presentados.
Así observamos que la demanda comienza afirmando que el actor es dueño, con
carácter privativo de la finca registral n.º 4219 de San Bartolomé que se describe de la
siguiente forma:
“Rústica. Tierra en ‘(…)’, con una casa de dos huecos y accesorios, en el término
municipal de San Bartolomé. Tiene una superficie del terreno de cuarenta y cinco áreas,
sesenta y cinco centiáreas. Linderos: norte Camino (...); sur Dña. M. P. R.; este, Don E.
C.; oeste Don E. C.”
cve: BOE-A-2023-23694
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155357
inmatriculación supone una irregularidad registral consistente en que una misma finca,
por entero, o parte de ella, constan matriculadas dos veces en el Registro de la
Propiedad, lo que implica que desde el punto de vista registral podrían existir
teóricamente dos terceros hipotecarios, uno por cada inscripción, lo que lleva
necesariamente a que la protección conferida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no
pueda desarrollar su eficacia en estos supuestos, ya que la aplicación de dicha norma
tiene como efecto la subsanación para el tercero de los problemas del título de su
transmitente en cuanto tal, pero no los problemas que afectan a la descripción o a la
propia existencia de la finca objeto de la transmisión; (ii) [sic] en los supuestos en que
una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro
de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas
hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro, y en estos casos
de duplicidad de inscripción no prevalece el derecho del tercero hipotecario sino que la
misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de
derecho civil; (iv) la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las
fincas y no a sus datos físicos, y la protección al tercero hipotecario afecta únicamente,
en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente
pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor
derecho frente a una doble inmatriculación; (v) la doble inmatriculación es una situación
patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma
finca consta matriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número,
generándose una situación irregular que determina la neutralización de cualquier efecto
positivo de la publicidad registral, debiéndose dilucidar el mejor derecho ante los
tribunales ordinarios, en aplicación de las normas generales de derecho sustantivo; (vi)
la doble inmatriculación de una finca genera una situación irregular que determina la
neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar
de los respectivos asientos. Para solventar este problema, se reconoce a los titulares
registrales contradictorios acciones para hacer valer su mejor derecho en juicio
declarativo.
A falta de una normativa sobre ello, se ha mantenido por doctrina y jurisprudencia la
prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición conforme al
Derecho civil puro, con omisión de las normas de índole hipotecaria, y, subsidiariamente,
la prevalencia de la más antigua
Así pues, tendríamos tres criterios para resolver la cuestión: 1. la mayor o menor
fiabilidad de la vía de acceso al Registro de la finca en cuestión; 2. a igual procedimiento
inmatriculatorio la preferencia de los títulos onerosos frente a los gratuitos o sucesorios
y 3. la regla que prima la prioridad temporal del acceso al Registro.
Continua la sentencia en su Fundamento tercero: (...)
es imposible hablar de una doble inmatriculación, a nuestro juicio, cuando se trata de
dos fincas diferentes, no existiendo identidad, y centrándose el actor más bien, en
interesar la rectificación de la que se encuentra inscrita a nombre del demandado,
inscribiéndola a su nombre, lo que a todas luces debe ser desestimado.
De la diferencia de identidad de la finca queda constancia tanto en la propia
demanda, como en los documentos presentados.
Así observamos que la demanda comienza afirmando que el actor es dueño, con
carácter privativo de la finca registral n.º 4219 de San Bartolomé que se describe de la
siguiente forma:
“Rústica. Tierra en ‘(…)’, con una casa de dos huecos y accesorios, en el término
municipal de San Bartolomé. Tiene una superficie del terreno de cuarenta y cinco áreas,
sesenta y cinco centiáreas. Linderos: norte Camino (...); sur Dña. M. P. R.; este, Don E.
C.; oeste Don E. C.”
cve: BOE-A-2023-23694
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
