BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 155319

En conclusión, retomando la definición que del derecho de superficie daba Roca
Sastre, la doctrina concluye que lo fundamental del derecho de superficie es el derecho
de mantener la propiedad separada de lo edificado y por tanto entiendo que para inscribir
el derecho de superficie los requisitos deben ser los mismos cualquiera que sea el
contenido de ese derecho; y esos requisitos no son otros que los que determina el
artículo 53.2 de la ley del suelo; si la ley no distingue tampoco nosotros podemos
distinguir.
No se entiende que para inscribir un derecho de superficie “sobrevenido”, no se exija
la declaración de la obra (en construcción) que una vez realizada el superficiario hará
suya, bastando en este caso, según la calificación registral, que se mencionen las
características que deba reunir esa construcción futura, y que en cambio para inscribir un
derecho de superficie “originario” se exija que previa o simultáneamente se declare la
obra ya realizada no bastando igualmente con la mención de las características de la
obra o de la instalación existente, como es el caso del derecho de superficie constituido
en la escritura objeto de este recurso.
En definitiva, el derecho de superficie objeto de la escritura calificada, queda
válidamente constituido ex artículo 53, bastando con mencionar, como así se ha hecho,
las características de la instalación objeto de la propiedad superficiaria.
Por los argumentos expresados, se solicita de la señora registradora la revisión de la
calificación comunicada accediendo a practicar los asientos solicitados, o en otro caso,
en el plazo de cinco días, eleve el presente recurso ante la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, con el fin de que declare si a la vista de lo alegado es
inscribible o no conforme a la legislación vigente».
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente su
calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 29, 39, 40 y 98 de la
Ley Hipotecaria; 16 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 2002, 28 de mayo
de 2011, 16 de junio y 5 de octubre de 2012, 9 de mayo de 2014, 29 de marzo de 2017
y 4 de enero y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2020 y 23 y 29 de junio de 2021.
1. El presente recurso tiene como objeto la calificación de una escritura por virtud
de la cual doña M. C. G. T. constituye sobre parte de la finca registral 26.926 de Lebrija,
un derecho de superficie sobre 5.675,75 metros cuadrados, en los que se ha construido
el centro de seccionamiento 132 kV (…) y el vial de acceso a dicha instalación. Dicha
edificación no se encuentra inscrita. La registradora considera que la previa inscripción
de la referida obra nueva es requisito indispensable para inscribir un derecho de
superficie sobre la propia edificación.
A juicio de la notaria recurrente, la inscripción de la obra nueva es voluntaria y no
puede considerarse requisito previo para la constatación registral del derecho de
superficie.
2. Nuestra doctrina más autorizada ha definido el derecho de superficie como «el
derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en terreno o inmueble
ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, obtenida mediante el
ejercicio del derecho ajeno de edificar o plantar o por medio de un acto adquisitivo de la
edificación o plantación existente».
De esta definición resulta con claridad la posibilidad de distinguir dos modalidades de
derecho de superficie: a) aquel derecho que se constituye directamente sobre el suelo

cve: BOE-A-2023-23690
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 279