III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-23690)
Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Utrera n.º 2 a inscribir una escritura de constitución de un derecho de superficie.
10 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155320
ajeno y atribuye a su titular la facultad de edificar y, posteriormente, de mantener en
propiedad separada dicha edificación, y b) el derecho que se limita a atribuir a su titular
la propiedad separada de la edificación ya existente en el momento de su constitución.
En el primer caso, el superficiario adquiere dos facultades: la de realizar la edificación y
la de mantener la titularidad de dicha edificación de forma separada respecto al titular del
suelo. Por el contrario, en la segunda modalidad el superficiario adquiere directamente la
segunda de estas facultades, puesto que la edificación preexiste a la constitución de su
derecho de superficie.
3. En el caso ahora analizado, tanto la notaria autorizante de la escritura calificada,
como la registradora coinciden en que se trata de un supuesto encuadrable en la
segunda de las modalidades descritas en el apartado anterior. En el momento en el que
se constituye el derecho de superficie, sobre la finca ya existe la edificación que, en
virtud de tal derecho, va a poder ser mantenida en propiedad separada por el
superficiario.
La discrepancia que ha dado lugar a la calificación negativa y al recurso subsiguiente
radica en si es o no necesario que dicha edificación prexistente objeto del derecho de
superficie conste previamente inscrita en virtud de la oportuna declaración de obra
nueva.
4. Sin perjuicio del carácter voluntario de la inscripción en nuestro sistema
hipotecario, es cierto que constituye una aspiración lógica de la mecánica registral la
plena coherencia entre el contenido de los libros registrales y la realidad externa. Por
eso, el artículo 39 de la Ley Hipotecaria señala que: «Por inexactitud del Registro se
entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el
Registro y la realidad jurídica extrarregistral».
Precisamente por el carácter voluntario de la inscripción, uno de los más frecuentes
casos de inexactitud registral es que describe la letra a) del artículo 40 de la Ley
Hipotecaria: «Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro
alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de
razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del
tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por
resolución judicial, ordenando la rectificación».
El principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) impone la necesaria
delimitación del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir éste. Por este
motivo, este Centro Directivo, en la Resolución de 28 de mayo de 2011, exigió la previa
inscripción de la declaración de obra nueva de una casa y un almacén cuya propiedad
había sido atribuida a los demandantes en un procedimiento judicial.
Esta necesidad de previa inscripción de la edificación no inscrita también viene
impuesta por el principio de especialidad registral, que impone la precisa descripción de
la finca en el título que pretenda su acceso al Registro como medio indispensable para
lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el
desenvolvimiento de la institución registral.
5. Las razones expuestas conducen a la desestimación del recurso y a confirmar la
necesidad de que para inscribir un derecho de superficie sobre una edificación ya
existente en una finca conste previamente inscrita la oportuna declaración de obra nueva
de dicha edificación.
Téngase en cuenta que la constatación de la existencia de una edificación en una
finca determinada es un acto susceptible de inscripción específica, por lo que la
inscripción de un derecho sobre dicha edificación sin que esta conste antes inscrita
podría suponer una mención de un derecho susceptible de inscripción separada y
especial, mención prohibida por los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación de la registradora.
cve: BOE-A-2023-23690
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155320
ajeno y atribuye a su titular la facultad de edificar y, posteriormente, de mantener en
propiedad separada dicha edificación, y b) el derecho que se limita a atribuir a su titular
la propiedad separada de la edificación ya existente en el momento de su constitución.
En el primer caso, el superficiario adquiere dos facultades: la de realizar la edificación y
la de mantener la titularidad de dicha edificación de forma separada respecto al titular del
suelo. Por el contrario, en la segunda modalidad el superficiario adquiere directamente la
segunda de estas facultades, puesto que la edificación preexiste a la constitución de su
derecho de superficie.
3. En el caso ahora analizado, tanto la notaria autorizante de la escritura calificada,
como la registradora coinciden en que se trata de un supuesto encuadrable en la
segunda de las modalidades descritas en el apartado anterior. En el momento en el que
se constituye el derecho de superficie, sobre la finca ya existe la edificación que, en
virtud de tal derecho, va a poder ser mantenida en propiedad separada por el
superficiario.
La discrepancia que ha dado lugar a la calificación negativa y al recurso subsiguiente
radica en si es o no necesario que dicha edificación prexistente objeto del derecho de
superficie conste previamente inscrita en virtud de la oportuna declaración de obra
nueva.
4. Sin perjuicio del carácter voluntario de la inscripción en nuestro sistema
hipotecario, es cierto que constituye una aspiración lógica de la mecánica registral la
plena coherencia entre el contenido de los libros registrales y la realidad externa. Por
eso, el artículo 39 de la Ley Hipotecaria señala que: «Por inexactitud del Registro se
entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el
Registro y la realidad jurídica extrarregistral».
Precisamente por el carácter voluntario de la inscripción, uno de los más frecuentes
casos de inexactitud registral es que describe la letra a) del artículo 40 de la Ley
Hipotecaria: «Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro
alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de
razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del
tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por
resolución judicial, ordenando la rectificación».
El principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) impone la necesaria
delimitación del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir éste. Por este
motivo, este Centro Directivo, en la Resolución de 28 de mayo de 2011, exigió la previa
inscripción de la declaración de obra nueva de una casa y un almacén cuya propiedad
había sido atribuida a los demandantes en un procedimiento judicial.
Esta necesidad de previa inscripción de la edificación no inscrita también viene
impuesta por el principio de especialidad registral, que impone la precisa descripción de
la finca en el título que pretenda su acceso al Registro como medio indispensable para
lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el
desenvolvimiento de la institución registral.
5. Las razones expuestas conducen a la desestimación del recurso y a confirmar la
necesidad de que para inscribir un derecho de superficie sobre una edificación ya
existente en una finca conste previamente inscrita la oportuna declaración de obra nueva
de dicha edificación.
Téngase en cuenta que la constatación de la existencia de una edificación en una
finca determinada es un acto susceptible de inscripción específica, por lo que la
inscripción de un derecho sobre dicha edificación sin que esta conste antes inscrita
podría suponer una mención de un derecho susceptible de inscripción separada y
especial, mención prohibida por los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación de la registradora.
cve: BOE-A-2023-23690
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
