BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 155280

Prorroga Letra B, y en relación a la otra finca objeto del documento, la finca
registral 28363, la Anotación Preventiva de embargo Letra B, así como su nota de
expedición de certificación, así como la Anotación de Prorroga Letra C.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (ver,
entre otras, Resoluciones de 31 de marzo y 16 de septiembre de 2014, y 15 de enero
y 29 de julio de 2015), “que, habiéndose presentado, con independencia de la fecha de
expedición, el mandamiento ordenando la cancelación, transcurridos los cuatro años de
vigencia de la anotación, se ha producido la caducidad de ésta. Esta caducidad opera de
forma automática ‘ipso iure’, sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto la
anotación caducada, que ya no admite cancelación alguna, cualquiera que sea la causa
que haya originado el retraso en la presentación del mandamiento que la ordena, debido
a la vida limitada con la que son diseñadas tales anotaciones preventivas en nuestro
sistema registral. La anotación caducada deja de surtir efectos desde el mismo momento
en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a
la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma. En este caso la
cancelación no es sino la exteriorización registral de algo que era inexistente desde el
momento en que se produjo la caducidad expresada. Caducada la anotación,
corresponde necesariamente su cancelación, lo que se produce con ocasión de la
solicitud de la práctica de un asiento sobre la finca afectada, cancelación que estará,
como todos los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales”.
2.º De conformidad con el principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20
de la Ley Hipotecaria, en relación a la finca registral 28363 estando la anotación Letra B
y su prórroga Letra C, caducadas y canceladas, para poder adjudicar la finca a favor del
adjudicatario en un procedimiento de ejecución ordinaria, es necesario que dicha finca o
derecho se encuentren inscritos a nombre del deudor embargado. Así resulta de dicho
precepto, en cuyos párrafos primero, segundo y último (primer inciso) se establece que
“Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre
sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor
de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores
denegarán la inscripción solicitada. (...) No podrá tomarse anotación de demanda,
embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral
es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.”
En el presente caso, dado que la anotación preventiva de embargo objeto del
precedente procedimiento estaba caducada en el momento de la presentación del
documento, y, estando ya la finca registral 28363, a favor de persona distinta al
ejecutado, no puede inscribirse el citado testimonio en aplicación del principio de tracto
sucesivo como consecuencia de haber ganado prioridad la inscripción del nuevo titular.
En consecuencia, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y
concordantes del Reglamento, dado que el precedente decreto de adjudicación y su
mandamiento de cancelación fueron presentados en fecha 16 de Junio de 2023 estando
ya caducada la anotación preventiva de embargo objeto de ejecución el día 7 de febrero
de 2023, resuelvo denegar la inscripción solicitada por los siguientes motivos:
1.º En relación a la finca registral 28363 la anotación preventiva de embargo Letra
B y su prórroga Letra C cuya cancelación se pretende se encuentra ya caducada, por lo
que no se cancela en virtud del mandamiento sino por caducidad tal y como se ha
expuesto, de conformidad con el artículo 86 L.H.
En relación a la finca registral 25885 la anotación preventiva de embargo Letra A y su
prórroga Letra B cuya cancelación se pretende se encuentra ya caducada, por lo que no
se cancela en virtud del mandamiento sino por caducidad tal y como se ha expuesto, de
conformidad con el artículo 86 L.H.
2.º Habiéndose cancelado por caducidad la Anotación preventiva de Embargo Letra
B y su prórroga de embargo Letra C, y no constando ya inscrita la finca registral 28363 a

cve: BOE-A-2023-23686
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Núm. 279