III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-23687)
Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 3, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, por existir dudas en la identidad de la finca, que procede de segregación, e indicios de operaciones de modificación de entidad hipotecaria encubiertas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155290
reordenación. que no deja de ser una suposición del Registrador. Antes de la reforma
operada por la Ley 13/2015 no cabía inscribir en el registro representaciones gráficas
georreferenciadas, por ende, la ubicación, localización y delimitación física de las fincas
se limitaban a descripciones meramente literarias, lo cual ha conllevado a imprecisiones
a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica de las fincas
inmatriculadas con anterioridad a la entrada en vigor de la mentada norma.
Las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3
de junio de 2020 y 23 de diciembre de 2020, 28 de noviembre de 2019, 15 de enero
de 2020 y 8 de octubre de 2020 establecieron la siguiente doctrina: “…esta Dirección
General señaló en la resolución de 5 de diciembre de 2018 que ‘aun cuando la identidad
total entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos
de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción registral siempre será la que
resulte de la representación gráfica, según dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria),
es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de
descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre descripción de la finca
que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que
se pretende inscribir: “En aplicación de estos criterios, se concluye en la resolución de 3
de junio de 2020 que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una
diferencia de superficie desproporcionada”.
Respecto al motivo referente a que la finca procede de una segregación previa, dicho
motivo no puede ser la base para la calificación suspensiva, por cuanto ni tan siquiera el
mismo consta debidamente justificado. Asegura el Sr. Registrador que la finca se
segregó en el año 2.000, determinándose su superficie y linderos, y que la
representación gráfica que se pretende inscribir ahora, no se corresponde con la finca.
Sin embargo, el Sr. Registrador no nos informa sobre a qué finca registral pertenecería
nuestra representación gráfica instada. Dicho de otra manera, se nos dice que existe un
error, pero no se nos informa sobre cuál es el error. El informe de validación gráfica que
iba inserto en un levantamiento planimétrico y el técnico que suscribe dicho informe
confirma que la finca catastral núm. 0817010TG4301N00001QP se corresponde con la
finca registral núm. 5202. En consecuencia, si dicha referencia catastral no se
corresponde –según el Registro– con la finca –registral núm. 5202, ¿con qué finca
registral se corresponde entonces? Porque si tampoco nos puede facilitar dicha
información el Registro, entendemos se debería haber dado traslado a los colindantes
para que alegasen –si se viesen afectados– y así salir de dudas sobre los linderos de la
parcela. Entendemos que debería de habérsenos trasladado un poco más de
información, y no una negación infundada. Creemos que una cosa es una
fundamentación sucinta, y otra una escasa fundamentación que nos impide cualquier
forma de defensa de nuestros intereses. Como veremos más adelante, la doctrina de la
DGRN exige una exhaustiva fundamentación en este tipo de resoluciones, que inadmiten
en sus inicios la tramitación, impidiendo Ja continuación del procedimiento. La
Resolución de la DGRN, de fecha 16 de julio de 2.018, estableció que no bastan dudas
“sic et simpliciter” del registrador para denegar el expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria por proceder de segregación, siendo necesaria la notificación a los
propietarios de fincas colindantes para ser éstos quienes confirmen o no tales extremos:
“así en cuanto a la circunstancia de proceder la finca de una operación de segregación,
la Resolución de este Centro Directivo de 26 de octubre de 2017 ya afirmó que ‘aun
constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad
la descripción de las fincas resultantes,)…)”.
cve: BOE-A-2023-23687
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155290
reordenación. que no deja de ser una suposición del Registrador. Antes de la reforma
operada por la Ley 13/2015 no cabía inscribir en el registro representaciones gráficas
georreferenciadas, por ende, la ubicación, localización y delimitación física de las fincas
se limitaban a descripciones meramente literarias, lo cual ha conllevado a imprecisiones
a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica de las fincas
inmatriculadas con anterioridad a la entrada en vigor de la mentada norma.
Las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3
de junio de 2020 y 23 de diciembre de 2020, 28 de noviembre de 2019, 15 de enero
de 2020 y 8 de octubre de 2020 establecieron la siguiente doctrina: “…esta Dirección
General señaló en la resolución de 5 de diciembre de 2018 que ‘aun cuando la identidad
total entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos
de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción registral siempre será la que
resulte de la representación gráfica, según dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria),
es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de
descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre descripción de la finca
que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que
se pretende inscribir: “En aplicación de estos criterios, se concluye en la resolución de 3
de junio de 2020 que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente
previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una
diferencia de superficie desproporcionada”.
Respecto al motivo referente a que la finca procede de una segregación previa, dicho
motivo no puede ser la base para la calificación suspensiva, por cuanto ni tan siquiera el
mismo consta debidamente justificado. Asegura el Sr. Registrador que la finca se
segregó en el año 2.000, determinándose su superficie y linderos, y que la
representación gráfica que se pretende inscribir ahora, no se corresponde con la finca.
Sin embargo, el Sr. Registrador no nos informa sobre a qué finca registral pertenecería
nuestra representación gráfica instada. Dicho de otra manera, se nos dice que existe un
error, pero no se nos informa sobre cuál es el error. El informe de validación gráfica que
iba inserto en un levantamiento planimétrico y el técnico que suscribe dicho informe
confirma que la finca catastral núm. 0817010TG4301N00001QP se corresponde con la
finca registral núm. 5202. En consecuencia, si dicha referencia catastral no se
corresponde –según el Registro– con la finca –registral núm. 5202, ¿con qué finca
registral se corresponde entonces? Porque si tampoco nos puede facilitar dicha
información el Registro, entendemos se debería haber dado traslado a los colindantes
para que alegasen –si se viesen afectados– y así salir de dudas sobre los linderos de la
parcela. Entendemos que debería de habérsenos trasladado un poco más de
información, y no una negación infundada. Creemos que una cosa es una
fundamentación sucinta, y otra una escasa fundamentación que nos impide cualquier
forma de defensa de nuestros intereses. Como veremos más adelante, la doctrina de la
DGRN exige una exhaustiva fundamentación en este tipo de resoluciones, que inadmiten
en sus inicios la tramitación, impidiendo Ja continuación del procedimiento. La
Resolución de la DGRN, de fecha 16 de julio de 2.018, estableció que no bastan dudas
“sic et simpliciter” del registrador para denegar el expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria por proceder de segregación, siendo necesaria la notificación a los
propietarios de fincas colindantes para ser éstos quienes confirmen o no tales extremos:
“así en cuanto a la circunstancia de proceder la finca de una operación de segregación,
la Resolución de este Centro Directivo de 26 de octubre de 2017 ya afirmó que ‘aun
constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización
administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad
la descripción de las fincas resultantes,)…)”.
cve: BOE-A-2023-23687
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
