III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-23687)
Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 3, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, por existir dudas en la identidad de la finca, que procede de segregación, e indicios de operaciones de modificación de entidad hipotecaria encubiertas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155288
Según la representación gráfica alternativa que pretende inscribirse la finca tiene una
superficie de 2.244 m2, que equivale a 22 áreas y 44 centiáreas. Se corresponde con la
parcela catastral núm. 0817010TG4301N0001QP. Y linda, según datos catastrales, al
Norte y Oeste, con la parcela catastral núm. 0817001TG4301N; al Sur, con (…) y al Este,
con la parcela catastral núm. 0817007TG4301N.
3.º Se observa/n el/los siguiente/s defecto/s:
– Existen dudas fundadas de que la inscripción de la representación gráfica encubra
operaciones de reordenación de terrenos, considerando las siguientes circunstancias: la
finca se segregó en el año 2000, determinando con exactitud su configuración física,
superficie y linderos. Es por ello que la representación gráfica que ahora se pretende
inscribir no se corresponde con la finca. Del registro resulta que la finca que se segregó
se trataba de “parcela M8 y viales”. Todas estas circunstancias revelan un posible
procedimiento urbanístico de reordenación que podría pretender acceder al registro sin
los requisitos previstos en las Leyes.
Fundamentos de Derecho.
1.º Como ha señalado reiteradamente la DGRN (cfr. resoluciones de 22 de abril y 8
de junio de 2016, entre otras muchas) tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, a la
hora de pretenderse inscribir una representación gráfica, las dudas de identidad que
puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b, 199.1
y 201 de la Ley Hipotecaria).
Asimismo, es consolidada la doctrina de la DGRN sobre el exceso de cabida (cfr., por
todas, resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016): “a) La
registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la
rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una
nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente”. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal
reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas
que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado”.
2.º También la DGRN ha señalado en resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre
de 2016 o 9 de junio de 2017 que estas dudas en la identidad de la finca pueden ser
manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y
trámites innecesarios, por lo que en el presente caso ante la evidencia que resulta de los
antecedentes catastrales, no procede iniciar la tramitación del procedimiento.
Por lo expuesto, se deniega la práctica operaciones solicitadas.
Notifíquese al presentante y al Funcionario autorizante, quedando prorrogado
automáticamente el asiento de presentación por plazo de 60 días a contar desde su
recepción. Durante este plazo podrá, en su caso, solicitarse la anotación preventiva de
suspensión prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2023-23687
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155288
Según la representación gráfica alternativa que pretende inscribirse la finca tiene una
superficie de 2.244 m2, que equivale a 22 áreas y 44 centiáreas. Se corresponde con la
parcela catastral núm. 0817010TG4301N0001QP. Y linda, según datos catastrales, al
Norte y Oeste, con la parcela catastral núm. 0817001TG4301N; al Sur, con (…) y al Este,
con la parcela catastral núm. 0817007TG4301N.
3.º Se observa/n el/los siguiente/s defecto/s:
– Existen dudas fundadas de que la inscripción de la representación gráfica encubra
operaciones de reordenación de terrenos, considerando las siguientes circunstancias: la
finca se segregó en el año 2000, determinando con exactitud su configuración física,
superficie y linderos. Es por ello que la representación gráfica que ahora se pretende
inscribir no se corresponde con la finca. Del registro resulta que la finca que se segregó
se trataba de “parcela M8 y viales”. Todas estas circunstancias revelan un posible
procedimiento urbanístico de reordenación que podría pretender acceder al registro sin
los requisitos previstos en las Leyes.
Fundamentos de Derecho.
1.º Como ha señalado reiteradamente la DGRN (cfr. resoluciones de 22 de abril y 8
de junio de 2016, entre otras muchas) tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, a la
hora de pretenderse inscribir una representación gráfica, las dudas de identidad que
puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9.b, 199.1
y 201 de la Ley Hipotecaria).
Asimismo, es consolidada la doctrina de la DGRN sobre el exceso de cabida (cfr., por
todas, resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016): “a) La
registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la
rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una
nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente”. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal
reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas
que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado”.
2.º También la DGRN ha señalado en resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre
de 2016 o 9 de junio de 2017 que estas dudas en la identidad de la finca pueden ser
manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y
trámites innecesarios, por lo que en el presente caso ante la evidencia que resulta de los
antecedentes catastrales, no procede iniciar la tramitación del procedimiento.
Por lo expuesto, se deniega la práctica operaciones solicitadas.
Notifíquese al presentante y al Funcionario autorizante, quedando prorrogado
automáticamente el asiento de presentación por plazo de 60 días a contar desde su
recepción. Durante este plazo podrá, en su caso, solicitarse la anotación preventiva de
suspensión prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2023-23687
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
