BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 155298

ser debida a la existencia de una actuación urbanística no documentada o que no ha
tenido acceso al Registro, a pesar de ser su inscripción obligatoria.
5. Por ello, esta Dirección General considera que sí hay un razonamiento objetivo
por parte del registrador, cuando alega el posible encubrimiento de actos de
reordenación de los terrenos, circunstancia a la que ya se refiere el último párrafo del
artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria que regula el expediente para la rectificación de la
descripción de la finca, que puede aplicarse por analogía o identidad de objeto con el
expediente del artículo 199, cuando dispone: «Si el Registrador, a la vista de las
circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en
el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de
rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de
modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada
motivando las razones en que funde tales dudas».
Así lo ha entendido esta Dirección General en diversas Resoluciones, algunas de las
cuales han sido invocadas por el registrador en su nota de calificación.
Las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016 entienden que las dudas de
identidad que puede albergar el registrador han de referirse a que la representación
gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio
público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese
un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, como ocurre
en el presente caso.
Y ello resulta de la interpretación conjunta del artículo 9.b), primer párrafo, de la Ley
Hipotecaria, que incluye como circunstancia necesaria de la inscripción la
georreferenciación de las fincas resultantes de un procedimiento de reordenación de los
terrenos, como en el presente caso; del artículo 1 del Real Decreto 1093/1997 del que
resulta que la inscripción en el Registro de la Propiedad de un proyecto de
equidistribución es obligatoria, por lo que relacionado el mismo con el artículo 20 de la
Ley Hipotecaria, es precisa la inscripción del sistema de ejecución del ordenamiento,
para cumplir con la regla del tracto sucesivo; y del artículo 201.1.e) de la Ley Hipotecaria,
que es aplicable por analogía al expediente del artículo 199, dada su identidad de objeto,
cuando dispone: «No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados
anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos
integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de
expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En
tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del
procedimiento administrativo correspondiente».
Por tanto, están debidamente fundadas las objeciones del registrador a inscribir la
georreferenciación alternativa aportada, como declaró la Resolución de esta Dirección
General de 3 de junio de 2020 porque, además de otras razones que ya por sí sola
justificarían la negativa, como la existencia de previa segregación con determinación del
resto, resulta la existencia, admitida por el propio recurrente, de actos jurídicos previos
no formalizados debidamente y que no han tenido acceso registral, como la ejecución del
instrumento de planeamiento.
6. Respecto al segundo de los defectos relativo a la falta de motivación de la
calificación negativa, alega el recurrente la vulneración del artículo 35.1 de la
Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas, debe reiterar esta Dirección General que el procedimiento
registral tiene una naturaleza especial, que no encaja en la puramente administrativa,
siendo el origen temporal del procedimiento registral anterior al del procedimiento
administrativo y versando sobre cuestiones civiles, la normativa a que está sujeto es la
específica contenida en la legislación hipotecaria.
Concretamente, el artículo 19 bis, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria dispone:
«La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de
solicitud del interesado, deberá ser firmada por el registrador, y en ella habrán de constar
las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las

cve: BOE-A-2023-23687
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