III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-23687)
Resolución de 24 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 3, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de la descripción de la finca, por existir dudas en la identidad de la finca, que procede de segregación, e indicios de operaciones de modificación de entidad hipotecaria encubiertas.
13 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155297
mediante el título inscribible correspondiente, con valor traditorio de las fincas
resultantes.
En conclusión, la ejecución de las previsiones del Plan Especial de Reforma Interior,
previstas para una concreta unidad de actuación, que puede comprender pluralidad de
fincas registrales, no puede hacerse por la vía de una actuación aislada del propietario,
solicitando por la vía del artículo 199 la inscripción de una georreferenciación alternativa
y la rectificación de una descripción, que obedecía a una realidad física distinta de la que
ahora se pretende inscribir como realidad actual de la finca 5.202, sino que debe hacerse
por el procedimiento que resulta del Plan Especial de Reforma Interior.
4. Por ello, tiene razón el registrador cuando invoca en la nota de calificación la
doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de las rectificaciones de
superficie, expresa en Resoluciones como las de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo
de 2016, cuando declaran:
«a) La registración de un exceso de cabida (en el presente expediente de
rectificación de cabida) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un
erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha
de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se
acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende
constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente
contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato
mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado.»
Y esto es lo que ocurre en el presente caso.
No se trata de rectificar una descripción errónea, sino de inscribir una nueva
descripción, al margen del procedimiento ordinario, que sería la inscripción de la
actuación urbanística correspondiente, que origina la finca de resultado al tráfico jurídico
y determina la recepción por la Administración de todos los viales y suelo cedidos, la
conformidad con la ejecución de la urbanización y la afección real de la finca al pago de
los gastos de urbanización, que no se haría constar de practicarse la inscripción de la
georreferenciación, por la vía del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Del historial registral de la finca 30.875 de Dos Hermanas, resultan diversas
segregaciones, previas a la aprobación definitiva del Plan Especial de Reforma Interior
citado. La segregación de la finca 66.791 del Archivo Común, actual 5.202 del Registro
de la Propiedad de Dos Hermanas número 3, se practica el día 23 de mayo de 2000. En
dicho Plan Especial de Reforma Interior, según el informe topográfico, que se acompaña
en la instancia privada de solicitud del inicio del expediente del artículo 199.2 de la Ley
Hipotecaria, objeto de la calificación que se recurre, elaborado por el técnico don M. J.
M. R. el día 20 de julio de 2023, la manzana 8 del Plan Especial de Reforma Interior, que
afirma corresponderse con la identidad de la finca 5.202, en el apartado 5 se describe
como Manzana M-8 destinada a uso industrial con una superficie de 2.462,85 metros
cuadrados, 2.293 metros cuadrados según Catastro y 2.244 metros cuadrados según el
levantamiento topográfico, cuya inscripción es la que se solicita.
Si comparamos dicha superficie con la superficie registral de la finca 5.202, que es
de 4.024,44 metros cuadrados, podemos concluir que dicha diferencia superficial puede
cve: BOE-A-2023-23687
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
Miércoles 22 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 155297
mediante el título inscribible correspondiente, con valor traditorio de las fincas
resultantes.
En conclusión, la ejecución de las previsiones del Plan Especial de Reforma Interior,
previstas para una concreta unidad de actuación, que puede comprender pluralidad de
fincas registrales, no puede hacerse por la vía de una actuación aislada del propietario,
solicitando por la vía del artículo 199 la inscripción de una georreferenciación alternativa
y la rectificación de una descripción, que obedecía a una realidad física distinta de la que
ahora se pretende inscribir como realidad actual de la finca 5.202, sino que debe hacerse
por el procedimiento que resulta del Plan Especial de Reforma Interior.
4. Por ello, tiene razón el registrador cuando invoca en la nota de calificación la
doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de las rectificaciones de
superficie, expresa en Resoluciones como las de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo
de 2016, cuando declaran:
«a) La registración de un exceso de cabida (en el presente expediente de
rectificación de cabida) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un
erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha
de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se
acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende
constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente
contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato
mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –
inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado.»
Y esto es lo que ocurre en el presente caso.
No se trata de rectificar una descripción errónea, sino de inscribir una nueva
descripción, al margen del procedimiento ordinario, que sería la inscripción de la
actuación urbanística correspondiente, que origina la finca de resultado al tráfico jurídico
y determina la recepción por la Administración de todos los viales y suelo cedidos, la
conformidad con la ejecución de la urbanización y la afección real de la finca al pago de
los gastos de urbanización, que no se haría constar de practicarse la inscripción de la
georreferenciación, por la vía del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Del historial registral de la finca 30.875 de Dos Hermanas, resultan diversas
segregaciones, previas a la aprobación definitiva del Plan Especial de Reforma Interior
citado. La segregación de la finca 66.791 del Archivo Común, actual 5.202 del Registro
de la Propiedad de Dos Hermanas número 3, se practica el día 23 de mayo de 2000. En
dicho Plan Especial de Reforma Interior, según el informe topográfico, que se acompaña
en la instancia privada de solicitud del inicio del expediente del artículo 199.2 de la Ley
Hipotecaria, objeto de la calificación que se recurre, elaborado por el técnico don M. J.
M. R. el día 20 de julio de 2023, la manzana 8 del Plan Especial de Reforma Interior, que
afirma corresponderse con la identidad de la finca 5.202, en el apartado 5 se describe
como Manzana M-8 destinada a uso industrial con una superficie de 2.462,85 metros
cuadrados, 2.293 metros cuadrados según Catastro y 2.244 metros cuadrados según el
levantamiento topográfico, cuya inscripción es la que se solicita.
Si comparamos dicha superficie con la superficie registral de la finca 5.202, que es
de 4.024,44 metros cuadrados, podemos concluir que dicha diferencia superficial puede
cve: BOE-A-2023-23687
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
