BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 155236

Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o
testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en
forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.”
La funcionaria calificadora se extralimita en su función al exigir la aportación de
documentos relativos, en definitiva, a la representación de la persona jurídica, pues el
artículo 18 de la Ley Hipotecaria debe ser interpretado bajo los criterios de la norma
posterior, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del
Orden Social.
La Ley 24/2001 no ha derogado expresamente el artículo 18.1 de la LH. Ahora bien,
esta afirmación no significa que una modificación legislativa como la indicada no se
incorpore al ordenamiento jurídico desde su entrada en vigor y que, en consecuencia,
éste deba interpretarse a la luz de unos mínimos criterios hermenéuticos.
No se pone en duda la vigencia del artículo 18.1 de la LH, sino la extensión de la
calificación registral a las facultades representativas del apoderado o representante, y
ello, porque el legislador en una norma con rango de Ley y en un precepto de una
absoluta claridad atribuye el juicio de la suficiencia de esas facultades al notario.
No se trata de que el artículo 98 de la Ley 24/2001 haya derogado tácitamente el
artículo 18.1 de la LH, sino que este precepto debe interpretarse coordinadamente con
aquel artículo, sin que ninguno pierda su virtualidad y sin olvidar que el notario, antes
que el Registrador, ejerce el control de legalidad de la totalidad del instrumento que
autoriza y de los documentos complementarios del mismo, sin que sea necesario citar la
abundante jurisprudencia menor al respecto.
Así vemos que la escritura calificada contiene todos los requisitos exigidos por el
citado artículo 98:
1. Instrumento público otorgado por representante o apoderado (entendiendo que
caben aquí tanto la representación orgánica como la voluntaria).
2. Reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para
acreditar la representación alegada. En la escritura objeto de este expediente, se reseña
tanto el documento del que resulta la representación orgánica (certificación expedida en
Roma el 13 de enero de 2020 por la Hermana A. T. L. B., Superiora General de la
Congragación y por la Secretaria General de la Congregación, Doña L. D. M. T.,
certificación que se me exhibió y de la que deduje fotocopia, con valor de testimonio, que
incorporé a la escritura) como del que resulta la representación voluntaria (poder general a
su favor conferido por Doña A. T. L. B., Superiora General de la Congregación, mediante
escritura pública autorizada el día 3 de abril de 2017 por el Cónsul General de España en
Roma, en funciones notariales, Don Javier Pérez-Griffo, número 38 de protocolo).
Y, en ambos casos, transcripción literal del artículo 173 de los Estatutos por los que
se rige la Congregación, con dación de fe por parte del notario la concordancia de lo
transcrito con su original y de que en lo omitido por innecesario haya nada que amplíe,
restrinja, modifique o condicione lo inserto.
3. Expresión de que, a juicio del notario, son suficientes las facultades
representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. Tal
aseveración consta expresamente consignada en el instrumento calificado, tanto en la
reseña de las facultades representativas del representante apoderado, como en el juicio
de capacidad.
La consecuencia del cumplimiento de los tres requisitos citados es que “La reseña
por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la
suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la
representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su
calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de
suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el
registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la
representación.”

cve: BOE-A-2023-23681
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Núm. 279