BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154885

si el mandamiento no contenía una descripción registral completa de las fincas a que se
refería, pero siempre que resultasen elementos suficientes de la descripción que
permitieran la debida identificación de aquellas (vid. Resoluciones de 21 de abril de 2010
y de 22 de septiembre de 2015, entre otras).
Lo que ocurre en el supuesto de hecho es que el mandamiento presentado carece
de cualquier descripción registral de las fincas sobre las que se ha ordenado la traba
limitándose a realizar la descripción somera (ver «Hechos»), de determinadas parcelas
catastrales pero sin que resulte del registro ni del título la existencia de coordinación
entre fincas registrales y parcelas catastrales ni cualquier otro elemento de identificación
que permita determinar que determinadas fincas registrales son precisamente aquellas
sobre las que se ordena la traba de embargo. La recurrente entiende que corresponde
al registrador determinar si las fincas inscritas se corresponden o no con las parcelas
contenidas en el mandamiento de embargo por así resultar del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, pero ni resultan cumplidos los requisitos que para ello exige dicho precepto
ni dicha circunstancia puede discutirse en este expediente tal y como ha quedado
expuesto más arriba.
4. Procede igualmente la confirmación del segundo defecto en tanto que las fincas
constan inscritas a nombre de persona distinta al demandado en el procedimiento del
que emana la traba de embargo sobre una cuota catastrada a su nombre de distintas
parcelas. Como pusiera de relieve la Resolución de 21 de noviembre de 2019 (5.ª), que
guarda un gran paralelismo con el supuesto de hecho de la presente, debe afirmarse que
entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en
virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté
previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este
principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos
registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral, llevan consigo el
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o a los
procedimientos no seguidos contra el titular registral (artículos 20, 38 y 40 de la Ley
Hipotecaria).
En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota
recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado
no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación
del mandamiento calificado. Además, no se acredita ni el fallecimiento de los titulares
registrales ni la condición de heredero del demandado para que pudiera darse
cumplimiento a lo previsto en el artículo 166 del Reglamento Hipotecario y por tanto se
procediera a la práctica de la anotación sobre tal inmueble «en la parte de corresponda
el derecho hereditario del deudor».
Tal doctrina en nada queda modificada por el hecho de resultar el demandado titular
catastral de dicha cuota, al tratarse de un registro administrativo de carácter fiscal cuya
función es ajena a la determinación y publicidad del dominio y demás derechos reales.
Debe confirmarse por tanto la calificación emitida por el registrador al entender
imprescindible la previa inscripción de la cuota de titularidad dominical a favor del
demandado para poder ser tomada la referida anotación preventiva de embargo o bien
acreditar los extremos anteriormente relacionados, al objeto de obtener la anotación
preventiva de embargo del derecho hereditario conforme al apartado segundo del
artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario.
Finalmente, en lo que aquí interesa, dispone el artículo 140 del Reglamento Hipotecario
lo siguiente: «Se hará anotación preventiva de todo embargo de bienes inmuebles o
derechos reales que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea
preventivo o en procedimiento administrativo de apremio, debiendo observarse las reglas
siguientes: Primera. Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor
de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se
denegará o suspenderá la anotación, según los casos. Los Registradores conservarán

cve: BOE-A-2023-23604
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Núm. 278