BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154847

Urbanística PAU 2, el cual no ha tenido desarrollo posterior. En esta certificación también
consta que debe tenerse en cuenta el apartado 2 de la disposición transitoria primera de
la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia, que establece: “El planeamiento
aprobado definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley y no
adaptado a la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección
del medio rural de Galicia, conservará su vigencia hasta su revisión o adaptación a la
misma, conforme a las siguientes reglas: (...) Al suelo urbanizable no delimitado
(programado*), apto para urbanizar o rústico apto para el desarrollo urbanístico, se le
aplicará lo dispuesto en la presente ley para el suelo rústico (...)”.
Fundamentos de Derecho:
En nuestro Derecho las limitaciones al dominio son excepciones a la regla general,
ya que la propiedad es naturalmente libre, por lo tanto, limitaciones como los derechos
de adquisición preferente que se puedan ejercer son, como se ha indicado,
excepcionales, y como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva, tal y
como así resulta de la regla general resultante de la aplicación del artículo 4 del Código
Civil, que establece: “procederá la aplicación analógica de las normas cuando estas no
contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se
aprecie identidad de razón. Las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito
temporal no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos
expresamente en ellas. Las disposiciones de este Código se aplicarán como supletorias
en las materias regidas por otras leyes”. Dentro de las limitaciones legales al dominio se
incluyen los retractos legales entre los cuales se encuentra el conocido como retracto de
colindantes, previsto en el artículo 1523 del citado texto legal, y cuya redacción es la que
sigue: “También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes
cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes
que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras
servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan del
retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante
de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite”. Para que pueda
llevarse a cabo el ejercicio del citado retracto legal de colindantes se hace indispensable
cumplir los requisitos que el transcrito artículo exige; así, el eje fundamental de su
aplicación pivota sobre la naturaleza de la finca. En la descripción de la finca adjudicada
contenida en la certificación del acta de subasta consta el carácter rústico de la misma,
así como dos referencias catastrales referidas a la parte rústica y a la parte urbana, y sin
que los títulos inscribibles se hayan acompañado de las correspondientes certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas, y sin que conste en el historial registral de la
finca 50.181 atribuida referencia catastral alguna, figurando en su historial registral la
naturaleza rústica de la finca. Consultada la base de datos catastral con las citadas
referencias catastrales que constan en el título inscribible, se ha observado que la
parcela catastral de referencia (que cuenta con una superficie gráfica de 1.188 metros
cuadrados) tiene atribuida una parte rústica de 1.110 metros cuadrados y una parte
urbana sobre la que consta un almacén de 78 metros cuadrados.
Por otra parte, cabe atender a los apartados 1, 2 y 3, del artículo 7 del Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario de 5 de marzo de 2004, de los que resulta
que “1. El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su
suelo. 2. Se entiende por suelo de naturaleza urbana: a) El clasificado o definido por el
planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente. b) Los terrenos que
tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación
de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales
delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación
detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable. c) El
integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos

cve: BOE-A-2023-23601
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Núm. 278