BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154860

de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de
cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares
están motivadas por el interés general (Sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual
sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004). En cuanto supone una
limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al
principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece
una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca,
por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal
que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por
causas ajenas a la misma. De ahí que se establezca un breve plazo de caducidad de
nueve días para su ejercicio en el artículo 1.524 del Código Civil, transcurridos los cuales
ya no puede tener lugar el retracto”.
Esta interpretación restrictiva de la regulación del derecho de retracto de colindantes
impone que no pueda extenderse su aplicación a supuestos distintos de los
expresamente previstos, y, por ende, a supuestos de venta de fincas que no tengan
carácter rústico, tal y como ocurre en el presente caso, en el que la finca forzosamente
vendida constituye suelo urbanizable de acuerdo con el planeamiento municipal vigente.
En consecuencia, debe confirmarse el defecto expresado por la registradora respecto
de la improcedencia del retracto establecido por el artículo 1523 del Código Civil.»
3. Plantea ahora el recurrente que, a la vista del certificado emitido por la Gerencia
de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo y de lo establecido en la disposición transitoria
primera de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, ha de considerarse que
la finca en cuestión es a todos los efectos rústica, siendo en consecuencia procedente el
ejercicio del retracto de colindantes.
Lo que señala esta disposición transitoria Primera de la Ley 2/2016, de 10 de febrero,
es que al suelo calificado como urbanizable no programado por la legislación anterior se
le aplicará lo dispuesto en la presente ley para el suelo rústico. El establecimiento de
este régimen transitorio para este tipo de suelos que tienen como destino último su
desarrollo urbanístico, pero que aún no han sido oportunamente ejecutados al efecto, no
implica un cambio en la clasificación urbanística de dichas parcelas. La citada
disposición transitoria podría haber establecido que esta clase de suelo que durante un
tiempo prolongado no había sido objeto del correspondiente desarrollo urbanístico
pasarían a estar clasificados a partir de la aprobación de la Ley de 2016 dentro de la
categoría de suelo rústico. Pero no ha hecho eso. Se ha limitado a entender aplicable el
régimen jurídico de suelo rústico, pero sin cambiar su calificación y, por tanto,
manteniendo como futuro destino de ese suelo la pertinente urbanización porque como
dice el artículo 27 de la misma ley, se trata de «los terrenos que el planeamiento estime
necesarios y adecuados para permitir el crecimiento de la población y de la actividad
económica o para completar su estructura urbanística».
Esto es, en la legislación urbanística gallega, tras la aprobación de la Ley 1/1997,
de 24 de marzo, del Suelo de Galicia, en cuanto al suelo urbanizable, se supera la
diferenciación entre el programado y el no programado que asumía la Ley 11/1985, de 22
de agosto, de Adaptación de la del Suelo a Galicia, tras la vigencia de dicha ley el suelo
urbanizable pasa a configurarse como categoría única –vid. Preámbulo–.
En la vigente normativa, de acuerdo con su régimen transitorio, al suelo urbanizable
no delimitado, se le aplicará el régimen dispuesto en la misma para el suelo rústico,
como hacía la legislación anterior, pero ello no es determinante de la naturaleza rústica
de la finca a efectos de la normativa civil del retracto de colindantes.
4. La jurisprudencia (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1997
y 26 de febrero de 2010) tradicionalmente ha empleado distintos criterios para definir el
carácter de finca rústica o urbana a efectos del ejercicio del retracto de colindantes: su
emplazamiento (esto es, si la parcela está situada en el campo o se encuentra próxima
al casco urbano); los servicios de los que disfruta (agua, electricidad, saneamiento y
acceso rodado); el aprovechamiento primordial al que se destina (si se trata de una
explotación agrícola, ganadera o comercial o, por el contrario, la finca se ha destinado a

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Núm. 278