BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154859

incluidos en el Programa de Actuación Urbanística PAU 2, el cual no ha tenido desarrollo
posterior. En esta certificación también consta que debe tenerse en cuenta el apartado 2
de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de
Galicia, que establece: «El planeamiento aprobado definitivamente con anterioridad a la
entrada en vigor de la presente ley y no adaptado a la Ley 9/2002, de 30 de diciembre,
de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, conservará su vigencia
hasta su revisión o adaptación a la misma, conforme a las siguientes reglas: (...) Al suelo
urbanizable no delimitado, apto para urbanizar o rústico apto para el desarrollo
urbanístico, se le aplicará lo dispuesto en la presente ley para el suelo rústico (...)».
La registradora sigue manteniendo su negativa a inscribir por entender que no ha
quedado acreditado que la finca objeto del retracto sea suelo rústico y, además, por
considerar que la entidad «Back General Services, SAU», carecería de legitimación para
ejercitar el derecho de retracto de colindantes, y esto último debido a que, consultados
los datos que obran en la base del Registro Mercantil se ha observado que en su objeto
social no está previsto el desarrollo de actividad agraria ni complementaria a la actividad
agraria.
2. La Resolución de este Centro Directivo de 10 de marzo de 2021 ya se pronunció
sobre este caso en relación con la viabilidad del retracto de colindantes respecto de la
finca objeto del procedimiento de apremio en los siguientes términos:
«Finalmente, objeta la registradora la improcedencia del derecho de retracto por no
ser la finca de naturaleza rústica. En la certificación del acta de adjudicación de bienes
por subasta y mandamiento de cancelación se describe la finca como rustica, y se la
identifica por dos referencias catastrales, una correspondiente a la parte de finca rústica
y otra a la parte urbana. Según el historial registral la finca consta inscrita con el carácter
de finca urbana desde el año 2011. Y, según el planeamiento urbanístico aplicable, la
clasificación urbanística correspondiente a la parcela es la de suelo urbanizable no
programado.
Según el artículo 15 de la Ley del suelo de Galicia, “los planes generales de
ordenación y los planes básicos municipales habrán de clasificar el territorio municipal en
todos o algunos de los siguientes tipos de suelo: urbano, de núcleo rural, urbanizable y
rústico”. El suelo urbanizable es definido en el artículo 27 como aquel constituido por “los
terrenos que el planeamiento estime necesarios y adecuados para permitir el crecimiento
de la población y de la actividad económica o para completar su estructura urbanística”,
y conforme al artículo 31.1 “tendrán la condición de suelo rústico: a) Los terrenos
sometidos a algún régimen de especial protección, de conformidad con la legislación
sectorial de protección del dominio público marítimo-terrestre, hidráulico o de
infraestructuras, o con la legislación sectorial de protección de los valores agrícolas,
ganaderos, forestales, paisajísticos, ambientales, naturales o culturales. b) Los
amenazados por riesgos naturales o tecnológicos, incompatibles con su urbanización,
tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación o cualquier otro
tipo de catástrofes, o que perturben el medio ambiente o la seguridad y salud. c) Los
terrenos que el plan general o los instrumentos de ordenación del territorio no consideren
adecuados para el desarrollo urbanístico, en consideración a los principios de utilización
racional de los recursos naturales o de desarrollo sostenible”.
De la normativa expuesta resulta la improcedencia del derecho de retracto de
colindantes establecido en el artículo 1523 del Código Civil, en la medida en que la finca
objeto de ejecución (o vendida según los términos en que se pronuncia este precepto
legal) no tiene naturaleza de finca rústica, tal y como reconoce el propio recurrente.
No hay que olvidar que, tal y como recuerda el Tribunal Supremo en Sentencia de 4
de febrero de 2008, confirmada por otras de fecha posterior (Sentencias de 26 de febrero
de 2010 o 17 de octubre de 2018), el retracto legal “es el derecho que por ministerio de
la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que
fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; no
tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el
comprador al retrayente. Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto

cve: BOE-A-2023-23601
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 278