BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154839

Es evidente que, existiendo el derecho de adquisición, no cabe exigir la práctica de
dichas notificaciones cuando el arrendatario renuncia de manera fehaciente a ese derecho,
bien en la propia escritura de transmisión, bien en otra escritura elaborada ad hoc.
En el presente caso, y dada la fe pública que indubitadamente ejerce el señor notario
autorizante, consta la existencia de una escritura de renuncia, pero se ignora el alcance
de dicha renuncia, piénsese que dicha escritura es previa a la venta con lo cual podría
ser una renuncia exclusivamente al ejercicio del tanteo que no privaría del derecho a ser
notificado a los efectos del retracto; igualmente se ignoran las circunstancias de la
entidad renunciante, así como la identidad del representante de la misma, su carácter de
apoderado o representante orgánico, el título del que derivan esas facultades, si en su
caso es un apoderamiento especial o general y, en este supuesto si está o no inscrito en
el Registro Mercantil; sí las facultades acreditadas son suficientes para el otorgamiento
de la escritura de renuncia, juicio de suficiencia que corresponde realizar no al notario
autorizante de la venta sino al autorizante de la escritura de renuncia, correspondiendo al
registrador la calificación de la realización de la reseña identificativa y la congruencia del
juicio de suficiencia de esas facultades.
Frente la necesidad de acreditar al registrador esas circunstancias no parece que
pueda alegarse que si la escritura de renuncia no fuese suficiente para la misma no se
podría haber autorizado la escritura de venta por cuanto, como ya se señaló, en modo
alguno vicia la compraventa la existencia o no de la renuncia, la suficiencia de la misma
y la necesidad, en su caso, de realizar la notificación pertinente a los efectos del retracto,
siendo como es la propia escritura de compraventa la que hace nacer el derecho de
retracto.
No nos encontramos, por tanto, ante una acreditación de facultades representativas
ante el notario autorizante de la venta, sino de la acreditación de manera fehaciente de
una circunstancia exigible, no para el otorgamiento de la escritura, sino para la
inscripción registral.
El propio art. 98 de la ley 24/2001 prevé estos supuestos al disponer que “Deberán
ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la
misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante
juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario
dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o
condicione la parte transcrita”, es decir, se podría haber trasladado a papel la copia
autorizada electrónica de la escritura de renuncia e incorporarla o acompañarla a la
escritura, o haber realizado un testimonio parcial de la misma en términos suficientes
para que el registrador pueda calificar la necesidad o no de notificar la venta al
arrendatario a los efectos del derecho de retracto.
Por otro lado debe señalarse que según el art. 51.6 del Reglamento Hipotecario
“Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión
circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o límite las
facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas
resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquél” con lo que parece claro que la
existencia de la escritura de renuncia, su contenido, así como la debida identificación de
la entidad representada y de su representante son circunstancias que necesariamente
deben hacerse constar en la inscripción en tanto en cuanto determinan la extensión del
derecho del adquirente al implicar la no necesidad de notificar al arrendatario a los
efectos del ejercicio del derecho de retracto.
El no incorporarse o acompañarse copia auténtica de la escritura de renuncia o
testimoniarse total o parcialmente por el señor notario autorizante las circunstancias de
la misma que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos
efectos deba ser notificado el arrendatario, impiden la inscripción de la compraventa.
El defecto se considera subsanable.
Frente a la presente calificación caben las siguientes actuaciones, por su parte: (…)

cve: BOE-A-2023-23600
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Núm. 278