BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154838

tenido a la vista el señor notario autorizante de la compraventa, ha renunciado al
derecho de adquisición preferente que le corresponde.
Fundamentos de Derecho.
Primero. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria establece en su párrafo primero que
“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en
las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.
Segundo. La única cuestión a tratar es la relativa al contrato de arrendamiento y a los
derechos de adquisición preferente que resultan de la Ley de Arrendamientos Urbanos
que existen en este caso.
Dispone el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre
de 1994, aplicable también a los contratos de arrendamiento para usos distintos del de
vivienda, que “1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario
derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los
apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en
un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás
condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil,
cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella
cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El
derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a
la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de
la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre
cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda
o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de
celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las
notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la
adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad
en documento público”.
El precepto impone una obligación al registrador de la propiedad para que, antes de
practicar la inscripción, se le acrediten que han tenido lugar las notificaciones
imperativamente dispuestas por la ley.
La falta de dichas notificaciones no afecta en nada a la validez y plena eficacia de la
compraventa realizada. Es más, difícilmente podría afectarle la falta de notificación a los
efectos del retracto cuando es precisamente la formalización de la venta en escritura
pública la que determina el nacimiento de tal derecho y es precisamente la copia de la
escritura pública lo que, según la ley, debe entregarse con la notificación al arrendatario
a los efectos del posible ejercicio de tal derecho y ello aun cuando se le hubiese
realizado la notificación a los efectos del tanteo.

cve: BOE-A-2023-23600
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Núm. 278