BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154833

y 26 de julio de 2017 y 3 de abril de 2018, y la Resolución de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de mayo de 2021.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, la propietaria de
determinado local en un edificio en régimen de propiedad horizontal segregó una porción
de dicha finca y la vendió a la comunidad de propietarios de tal edificio con el fin de
destinarlo a zona común.
El registrador suspende la inscripción por entender que la comunidad de propietarios
carece de personalidad jurídica; y añade que la transformación de una porción de un
elemento privativo en elemento común debe articularse a través del oportuno acuerdo de
afectación y conversión en elemento común.
2. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único
derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es
decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias
y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del
Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro
departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), sino de un único
derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se
encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que
dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal), y,
por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o
elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente
con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo
segundo, del Código Civil).
Sobre esta base la legislación hipotecaria ha desarrollado la forma de acceso de este
tipo de propiedad al Registro, permitiendo no sólo la inscripción del edificio en su
conjunto con la descripción de los diferentes pisos o locales y de los distintos elementos
comunes que lo integran, sino que también autoriza que, previa constitución del edificio
en régimen de propiedad horizontal, puedan inscribirse por separado los diferentes pisos
o locales en los que se hará constar su participación en la copropiedad sobre los
elementos comunes.
Por lo demás, la Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características
propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta
al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por
eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en
la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su
debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites
que la propia ley señala (cfr. Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la
regla sexta del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad
(siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra
de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por
vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de
la regla séptima del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado
aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social
actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la
misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
3. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen
de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero

cve: BOE-A-2023-23599
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Núm. 278