III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-23599)
Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palencia n.º 1 a inscribir una escritura de segregación y compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 154834
de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008, 3 de julio
de 2013, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017, 3 de abril de 2018 y 27 de mayo
de 2021), extrayendo de ello su corolario registral en el sentido de no admitir la
posibilidad de que a favor de estas comunidades como tales, pueda inscribirse en el
Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles. No por ello puede entenderse
que actúa como una comunidad ordinaria de bienes sino que, como ya afirmó la
Resolución de 12 de febrero de 2016, se la debe considerar como un ente de proyección
jurídica propia que actúa a través de su representante. Por eso la jurisprudencia admite
ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y
otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la
anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida
capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral,
ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser
titular registral del asiento de inscripción correspondiente (cfr. la Sentencia del Tribunal
Supremo de 8 de enero de 2019, que se refiere a la doctrina de esta Dirección General
sobre esta cuestión).
4. No obstante lo anterior, actualmente debe tenerse en cuenta que la nueva
redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24
de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones
preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en
régimen de propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral «(…)
cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla,
cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».
Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal son objeto de
consideración unitaria a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia
de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal: «La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor»). Además, actúan unificadamente en
el tráfico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y
créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, y la
existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley
sobre propiedad horizontal–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos
comunes –artículo 17, regla tercera, párrafo segundo, de la misma ley–. Se le reconoce
capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre
propiedad horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas
de embargo y de demanda.
Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de
casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de
colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente
articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos
de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor
de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero
de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de
una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003).
En este sentido, ha admitido el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de
propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales,
como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los
propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la
ejecución culmine con su adjudicación (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2016). La
posterior Resolución de 26 de julio de 2017 ha aclarado que dicha posibilidad se extiende a
los casos en que la deuda no deriva de la obligación de pago de las cuotas de la propia
comunidad, pudiendo tratarse de un crédito derivado de cualquier otro concepto, y que a tales
cve: BOE-A-2023-23599
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 278
Martes 21 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 154834
de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008, 3 de julio
de 2013, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017, 3 de abril de 2018 y 27 de mayo
de 2021), extrayendo de ello su corolario registral en el sentido de no admitir la
posibilidad de que a favor de estas comunidades como tales, pueda inscribirse en el
Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles. No por ello puede entenderse
que actúa como una comunidad ordinaria de bienes sino que, como ya afirmó la
Resolución de 12 de febrero de 2016, se la debe considerar como un ente de proyección
jurídica propia que actúa a través de su representante. Por eso la jurisprudencia admite
ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y
otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la
anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida
capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral,
ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser
titular registral del asiento de inscripción correspondiente (cfr. la Sentencia del Tribunal
Supremo de 8 de enero de 2019, que se refiere a la doctrina de esta Dirección General
sobre esta cuestión).
4. No obstante lo anterior, actualmente debe tenerse en cuenta que la nueva
redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24
de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones
preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en
régimen de propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral «(…)
cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla,
cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».
Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal son objeto de
consideración unitaria a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia
de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal: «La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor»). Además, actúan unificadamente en
el tráfico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y
créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, y la
existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley
sobre propiedad horizontal–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos
comunes –artículo 17, regla tercera, párrafo segundo, de la misma ley–. Se le reconoce
capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre
propiedad horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas
de embargo y de demanda.
Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de
casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de
colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente
articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos
de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor
de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero
de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de
una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003).
En este sentido, ha admitido el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de
propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales,
como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los
propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la
ejecución culmine con su adjudicación (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2016). La
posterior Resolución de 26 de julio de 2017 ha aclarado que dicha posibilidad se extiende a
los casos en que la deuda no deriva de la obligación de pago de las cuotas de la propia
comunidad, pudiendo tratarse de un crédito derivado de cualquier otro concepto, y que a tales
cve: BOE-A-2023-23599
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