BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154826

II. Los defectos que impiden la inscripción:
No cabe practicar la inscripción de la nueva finca resultante de la segregación a favor
de la Comunidad de Propietarios, por carecer ésta de personalidad jurídica. Sólo son
admisibles estas inscripciones con carácter excepcional y transitorio, como un paso
previo a la posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus
cuotas o a su conversión en elemento común. Y es que resultando evidente la intención
de los interesados de transformar una porción de un elemento privativo en elemento
común, no es admisible lograr ese resultado mediante la supresión de la cuota y su
compraventa a favor de la Comunidad de Propietarios, sino que debe articularse a través
del oportuno acuerdo de afectación y conversión en elemento común.
Así lo ha señalado recientemente la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública en la Resolución de 27 de mayo de 2021, cuyos principales argumentos
transcribo a continuación: “La falta de personalidad jurídica de las comunidades de
propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro
Directivo (cfr. Resoluciones de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de
octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de
marzo de 2008, 3 de julio de 2013, 12 de febrero de 2016, 26 de julio de 2017 y 3 de
abril de 2018), extrayendo de ello su corolario registral en el sentido de no admitir la
posibilidad de que a favor de estas comunidades como tales, pueda inscribirse en el
Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles. No por ello puede entenderse
que actúa como una comunidad ordinaria de bienes, sino que, como ya afirmó la
Resolución de 12 de febrero de 2016, se la debe considerar como un ente de proyección
jurídica propia que actúa a través de su representante. Por eso la jurisprudencia admite
ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y
otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la
anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida
capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral,
ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser
titular registral del asiento de inscripción correspondiente (cfr. la Sentencia del Tribunal
Supremo de 8 de enero de 2019, que se refiere a la doctrina de esta Dirección General
sobre esta cuestión).
No obstante lo anterior, actualmente debe tenerse en cuenta que la nueva redacción
del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio,
de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del
texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones preventivas de
demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de
propiedad horizontal, sino que admite que también sea titular registral ‘(…) cuando sea el
caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea
susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones’. Las comunidades de
propietarios en régimen de propiedad horizontal son objeto de consideración unitaria a
determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia de un patrimonio
separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal: ‘La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros
con todos los fondos y créditos a su favor’). Además, actúan unificadamente en el tráfico
jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos
comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–, y la
existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley
sobre propiedad horizontal–, así como la posibilidad de arrendamiento de elementos
comunes –artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma ley–. Se le reconoce capacidad
procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad
horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas
de embargo y de demanda. Por otra parte, este Centro Directivo ha admitido
excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de

cve: BOE-A-2023-23599
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Núm. 278