III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22571)
Resolución de 20 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Juan de Aznalfarache, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 4 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 147600
de la Sra. Registradora, dicho sea con los debidos respetos, considerando quien
suscribe que los motivos que se arguyen para calificar negativamente se fundan en
valoraciones del todo subjetivas, permitiéndose desvirtuar la autenticidad y eficacia del
contrato y acuerdo inter vivos que se inserta en la escritura.
Tercero.–La revocación del legado otorgado por la testadora a favor de Doña M. G.
S. y no entregado por quien suscribe es el principal motivo que lleva a calificar
negativamente el documento presentado, sin embargo, el Sr. Notario, quien tuvo a la
vista la misma documentación, la consideró suficiente, por serlo, entendiendo revocado
el referido legado al quedar debidamente acreditada la voluntad revocatoria de la
testadora conforme a lo dispuesto en el art. 869.2 del Código Civil.
Es por ello que, juicio de esta parte, los motivos esgrimidos por la Sra. Registradora
no justifican en ningún caso su negativa a inscribir, tal y como se expone a continuación.
Cuarto.–Sobre el denominado por la Sra. Registradora “Contrato de Arras
penitenciales”.
Se pronuncia la Sra. Registradora en el apartado “Hechos” de su calificación
indicando que el contrato de compraventa al que hacíamos referencia en la cláusula del
testamento “es en realidad un contrato privado de arras sin firma legitimada” y que se
entrega una cantidad en concepto de arras penitenciales al amparo del artículo 1554
Civil (quiere decir 1454 C. Civil).
En ningún lugar del contrato de compraventa se señala que el mismo sea un contrato
de arras, ni por tanto, se indica el carácter de las mismas caso de que lo fuera, sin
embargo la Sra. Registradora parte de considerar como un hecho, la circunstancia de
considerar el contrato como unas arras penitenciales cuando las partes contratantes no
ha realizado mención expresa a tal carácter y ni siquiera han señalado que el contrato
sea de arras al no indicarse en todo el contrato la palabra “arras”, y en consecuencia no
establecido que el pago se realiza con ese carácter, sino como “señal y la compra”.
Evidentemente, para la consideración que realiza la registradora se está por la
misma realizando una interpretación de la voluntad de las partes y en concreto está
realizando un análisis de la cláusula cuarta del contrato donde se invoca el artículo 1454
C. Civil, pero no se habla en el mismo de la posibilidad de desistir del contrato de forma
expresa en ningún momento, siendo que del tenor literal de la cláusula, más parece que
en caso de ser arras, las mismas serían penales que no penitenciales al regularse
expresamente cuál sería la indemnización de daños y perjuicios en caso de
incumplimiento de las partes.
Ello, prima facie, nos lleva a considerar que la registradora ha realizado una
interpretación de la voluntad de las partes en el contrato de compraventa, dando una
calificación al mismo, que no le corresponde y que previsiblemente es errónea al
considerar el contrato de compraventa como un contrato de arras penitenciales cuando
las arras sólo son un pacto del contrato de compraventa que, en el presente caso,
además, deberían tener la consideración de arras tanto confirmatorias como penales con
los efectos que ello comporta, relativos a que el contrato no puede desistirse.
Como decimos no puede reconocerse un carácter autónomo e independiente a un
contrato como el de arras, tal y como hace la Sra. Registradora, ya que el mismo es un
pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la
función que a la misma se atribuya (SSTS de 31 de julio de 1992, 12 de diciembre
de 1991, 9 de marzo de 1989 y 30 de abril de 1988, entre otras muchas).
Es bien sabido que las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y para que
se consideren como tales las partes deben expresarlo así claramente, lo que no sucede
en el presente.
En todo caso, el Tribunal Supremo ha declarado de manera constante y reiterada
que las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y por tanto no se presumen,
debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del
precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
STS 581/2013, de 26 Sep.: “Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que
las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter
cve: BOE-A-2023-22571
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 264
Sábado 4 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 147600
de la Sra. Registradora, dicho sea con los debidos respetos, considerando quien
suscribe que los motivos que se arguyen para calificar negativamente se fundan en
valoraciones del todo subjetivas, permitiéndose desvirtuar la autenticidad y eficacia del
contrato y acuerdo inter vivos que se inserta en la escritura.
Tercero.–La revocación del legado otorgado por la testadora a favor de Doña M. G.
S. y no entregado por quien suscribe es el principal motivo que lleva a calificar
negativamente el documento presentado, sin embargo, el Sr. Notario, quien tuvo a la
vista la misma documentación, la consideró suficiente, por serlo, entendiendo revocado
el referido legado al quedar debidamente acreditada la voluntad revocatoria de la
testadora conforme a lo dispuesto en el art. 869.2 del Código Civil.
Es por ello que, juicio de esta parte, los motivos esgrimidos por la Sra. Registradora
no justifican en ningún caso su negativa a inscribir, tal y como se expone a continuación.
Cuarto.–Sobre el denominado por la Sra. Registradora “Contrato de Arras
penitenciales”.
Se pronuncia la Sra. Registradora en el apartado “Hechos” de su calificación
indicando que el contrato de compraventa al que hacíamos referencia en la cláusula del
testamento “es en realidad un contrato privado de arras sin firma legitimada” y que se
entrega una cantidad en concepto de arras penitenciales al amparo del artículo 1554
Civil (quiere decir 1454 C. Civil).
En ningún lugar del contrato de compraventa se señala que el mismo sea un contrato
de arras, ni por tanto, se indica el carácter de las mismas caso de que lo fuera, sin
embargo la Sra. Registradora parte de considerar como un hecho, la circunstancia de
considerar el contrato como unas arras penitenciales cuando las partes contratantes no
ha realizado mención expresa a tal carácter y ni siquiera han señalado que el contrato
sea de arras al no indicarse en todo el contrato la palabra “arras”, y en consecuencia no
establecido que el pago se realiza con ese carácter, sino como “señal y la compra”.
Evidentemente, para la consideración que realiza la registradora se está por la
misma realizando una interpretación de la voluntad de las partes y en concreto está
realizando un análisis de la cláusula cuarta del contrato donde se invoca el artículo 1454
C. Civil, pero no se habla en el mismo de la posibilidad de desistir del contrato de forma
expresa en ningún momento, siendo que del tenor literal de la cláusula, más parece que
en caso de ser arras, las mismas serían penales que no penitenciales al regularse
expresamente cuál sería la indemnización de daños y perjuicios en caso de
incumplimiento de las partes.
Ello, prima facie, nos lleva a considerar que la registradora ha realizado una
interpretación de la voluntad de las partes en el contrato de compraventa, dando una
calificación al mismo, que no le corresponde y que previsiblemente es errónea al
considerar el contrato de compraventa como un contrato de arras penitenciales cuando
las arras sólo son un pacto del contrato de compraventa que, en el presente caso,
además, deberían tener la consideración de arras tanto confirmatorias como penales con
los efectos que ello comporta, relativos a que el contrato no puede desistirse.
Como decimos no puede reconocerse un carácter autónomo e independiente a un
contrato como el de arras, tal y como hace la Sra. Registradora, ya que el mismo es un
pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la
función que a la misma se atribuya (SSTS de 31 de julio de 1992, 12 de diciembre
de 1991, 9 de marzo de 1989 y 30 de abril de 1988, entre otras muchas).
Es bien sabido que las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y para que
se consideren como tales las partes deben expresarlo así claramente, lo que no sucede
en el presente.
En todo caso, el Tribunal Supremo ha declarado de manera constante y reiterada
que las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y por tanto no se presumen,
debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del
precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
STS 581/2013, de 26 Sep.: “Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que
las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter
cve: BOE-A-2023-22571
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