BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 4 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 147597

artículo 1554 del código civil, y quedando aplazado el otorgamiento de la escritura
pública de compraventa, así como la entrega de la finca. Se observan los siguientes
defectos:
Primero.
El contrato de arras, es un contrato perfecto, pero no consumado. Al no existir una
verdadera enajenación consumada, no queda automáticamente revocado el legado. Se
trata de unos meros pactos preparatorios de una compraventa, pero no habiendo
consumación de la misma, no queda automáticamente revocado el legado. El defecto
podría subsanarse si el legatario compareciera prestando su consentimiento a la
revocación del legado. Pero a falta de conformidad del legatario, y en tanto que en este
caso la revocación no opera de manera automática, no es competencia del notario ni del
registrador resolver acerca de la privación de eficacia de un testamento válido, sino que
corresponde a los tribunales de justicia. Por tanto, de no concurrir el consentimiento del
legatario, es el juez quien debe declarar en su caso, revocado el legado en un
procedimiento declarativo en el que deben ser parte todos los interesados, a saber: el
heredero como sucesor universal de la testadora que debe cumplir las obligaciones a las
que la misma se comprometió con un comprador, el legatario como perjudicado por la
revocación de una disposición testamentaria a su favor, y el tercero interesado en la
compra, que puede alegar frente al heredero y frente al legatario que la finca le
corresponde a él por voluntad de la testadora vendedora.
Segundo.
Resulta incongruente que el heredero manifieste en la escritura que el legado queda
revocado por haberla enajenado el testador en documento privado de compraventa y
que a continuación proceda a adjudicarse él mismo la finca por título de herencia. Si
sostiene que el legado ha quedado revocado por disposición intervivos de la testadora,
no puede a continuación proceder a adjudicarse la finca por título de herencia, puesto
que la finca ya pertenecería a un tercero. Como tal heredero, quedaría subrogado en las
obligaciones derivadas del contrato celebrado por el testador con un tercero, siendo
entonces lo procedente elevar a público el contrato de compraventa otorgado por la
causante y el comprador. En esa elevación a público, en nombre del causante,
comparecería el heredero como sucesor universal, y en virtud de la misma, se enlazaría
la titularidad del causante con la del comprador, de modo que la finca pasaría
directamente de estar inscrita a nombre del testador, a estar inscrita a nombre del
comprador. El heredero en este caso, tendría derecho a percibir no la finca en sí, sino el
precio obtenido por su venta, pero no procede una inscripción intermedia de la finca en
favor del heredero, por incumplimiento del principio de tracto sucesivo.
Tercero.
El contrato de arras que sirve de base a la elevación a público de la compraventa, no
es un documento auténtico, sino un documento privado de arras sin firma legitimada. Al
haber fallecido uno de los otorgantes, dicho documento ha adquirido fehaciencia en
cuanto a la fecha, pero no en cuanto a la autoría. De estar vivo el vendedor, podría
reconocer él mismo la autoría de su firma, pero al no estarlo, requiere que presten
consentimiento de todas aquellas personas que puedan verse afectadas por la citada
elevación a público. En este caso, además del comprador y el heredero, del legatario.
Artículo 1227 cc: La fecha de un documento privado no se contará respecto de
terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro
público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se
entregase a un funcionario público por razón de su oficio.
El artículo 1230 cc señala que: Los documentos privados hechos para alterar lo
pactado en escritura pública, no producen efecto contra tercero.
En este caso, por escritura pública el testador manifiesta su última voluntad, y ahora
por un documento privado de arras, se pretende dejar sin efecto esa última voluntad,
mediante la revocación del legado. Ello sería posible si el testador o en este caso, el
heredero y el legatario afectado además del comprador, prestaran su consentimiento a
esa elevación a público.

cve: BOE-A-2023-22571
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Núm. 264