BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 4 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 147616

en la realidad social no es infrecuente que los documentos privados adolezcan de
imperfecciones.
3. En cuanto al abono de la cantidad de la señal –único término que se utiliza para
esta entrega de dinero en el cuerpo del documento privado–, consta como reseñable, en
el documento privado, lo siguiente: «la parte compradora hace entrega en este acto,
mediante transferencia bancaria a la firma de este documento a la parte vendedora, la
cantidad de cinco mil euros (5.000 €). En la cuenta corriente designada por la parte
vendedora de la entidad BBVA y el recibo que acredita dicho ingreso (…) Dicho importe
se entrega en concepto de señal y parte de pago de la compra de la finca urbana (…)
Segunda. El precio de la compraventa de la finca objeto de este documento queda
establecido en la cantidad de ciento cincuenta y un mil quinientos euros (151.500 €), que
la parte compradora hace efectivo de la siguiente forma. A) Cinco mil euros (5.000 €),
que se entregan en este acto en concepto de señal y parte de pago. Mediante
transferencia bancaria a la cuenta corriente de la Sra. R. L. o talón bancario según
prefiera la parte compradora. B) Ciento cuarenta y seis mil quinientos euros (146.500 €)
que serán abonados por la parte compradora el día de la firma definitiva de escrituración
ante notario que se fijará por los compradores antes del día 28 de Febrero de año 2023
(…) Cuarto: Se entenderá resuelto de pleno derecho el presente contrato en los términos
y efectos previstos en el Atco. 1454 del código civil, si la parte compradora no hiciere
efectiva en el momento oportuno la cantidad aplazada o no hiciera acto de presencia el
día del otorgamiento de Escritura de Compraventa, quedando a favor de la parte
vendedora la totalidad de las cantidades ya abonadas, todo aquello como resarcimiento
e indemnización de daños y perjuicios a consecuencia del incumplimiento. Para el
supuesto de que la parte compradora, antes del otorgamiento de la escritura de
compraventa pretendiera resolver el presente compromiso siempre que el comprador
tenga cumplidas las obligaciones contraídas, aquella vendrá obligada a devolver las
cantidades percibidas, más otro pago por las cantidades equivalente a las percibidas, en
concepto de daños y perjuicios».
En este punto hay que distinguir entre las arras confirmatorias, que son aquellas en
las que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio convenido, por lo
que no son más que un anticipo del precio y por tanto no cumplen una función de
garantía ni autorizan para desistir del contrato; las arras penitenciales, que son las arras
que autorizan el desistimiento, por lo que cualquiera de los contratantes puede
desligarse del contrato unilateralmente, por su sola voluntad, y sin que la otra parte
pueda exigir el cumplimiento ni cualquier clase de indemnización; y las arras penales,
que son aquellas que funcionan como una garantía del cumplimiento del contrato,
sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios, pero sin autorizar el desistimiento,
es decir, que si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras
en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento, y si es
el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o
recuperar las arras duplicadas.
En el documento objeto de este expediente, la «señal» –término que utiliza el
documento–, funciona como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida
de las cantidades entregadas o la devolución doblada por el que las ha recibido, lo que
supone una indemnización de daños y perjuicios, como además expresamente se indica
en el documento, lo que no impide la exigibilidad de la obligación. Por tanto, se trataría
en su caso de unas arras confirmatorias o penales, pero no penitenciales.
Por último, como alega el notario autorizante, aun en el supuesto de que las arras
fueran consideradas como penitenciales y el contrato fuese considerado como promesa
de vender y comprar, la facultad de desistimiento solo sería eficaz si la otra parte se
allanara, pues en caso contrario se debería aplicar el régimen del contrato principal, lo
que supone la posibilidad de exigir el cumplimiento y, por tanto, lo que pone de
manifiesto la voluntad incondicionada y definitiva de vender; y, aun en el hipotético
supuesto de que se considerase que la causante/vendedora tenía reservada la facultad
de resolución, facultad que no le corresponde conforme a lo expresado, no consta que

cve: BOE-A-2023-22571
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Núm. 264