III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22571)
Resolución de 20 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Juan de Aznalfarache, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 4 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 147611

La doctrina es unánime al establecer al respecto que lo decisivo para entender que
queda sin efecto un legado al amparo del artículo 869,2 del Código Civil es la voluntad
tácita del testador, que cambia su voluntad de legar mediante la enajenación de la cosa
legada. Así resulta además de la interpretación sistemática de la totalidad del artículo en
cuestión, por cuanto que la vuelta de la cosa a dominio del testador, aunque sea por
nulidad del contrato, no hace recuperar la fuerza del legado.
Resulta incomprensible, que, por otra parte, en el expositivo de hechos segundo
prevea la posibilidad de elevar a público el contrato de compraventa compareciendo el
heredero como sucesor universal, en nombre del causante, para que la finca pase a
estar directamente a nombre del comprador, percibiendo el heredero el precio de la
venta, y según se manifiesta en la calificación registral, sin inscripción intermedia a favor
del heredero por incumplimiento del principio de tracto sucesivo. Si el comprador tiene
acción contra el heredero del vendedor para exigir la perfección del contrato y el
heredero está obligado a ello, cuestión que nadie duda, es precisamente porque el
causante comprometió su voluntad de vender, cuestión esta, que es la determinante para
dejar sin efecto el legado.
Se alega por la señora registradora que en el presente supuesto no estamos ante un
contrato de compraventa, sino de arras, sin firma legitimada, perfecto, pero no
consumado, y que “si bien parece que la voluntad del testador al celebrar el contrato de
arras es la de enajenar la finca y por lo tanto revocar el legado, la realidad es que la
firma de un contrato de arras da a las partes la posibilidad de decidir si finalmente
quieren celebrar a posteriori el contrato de compraventa, o por el contrario desistir del
mismo ‘allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas’ ex
artículo 1454 CC. No hay enajenación consumada, y por tanto, no se puede entender
revocado el legado sin más, sino que por el contrario será necesaria declaración judicial
de la revocación del legado”. A este respecto debo alegar:
1. Que las arras no son propiamente un contrato, sino un pacto de otro contrato
(art. 1454 CC), en este caso del contrato de compraventa que, como tal, es definido en el
propio contrato en cuestión. Así resulta de una interpretación literal de las palabras
utilizadas por los contratantes del mismo, donde hablan de parte vendedora y
compradora en la intervención, en la exposición y en los acuerdos.
2. Que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, conforme a lo
establecido en el artículo 1450. CC, al haber convenido tanto en la cosa objeto del
contrato como en el precio, que se presume válido y eficaz, mientras no se demuestre lo
contrario, aun cuando sus firmas no estén legitimadas, lo que, por otra parte, no es
posible conforme a lo dispuesto en el artículo 258 del reglamento notarial.
3. Que en el mismo se pactaron unas arras confirmatorias y penales, pues en la
cláusula primera del mismo se establece que el importe se entrega “en concepto de
señal y parte del pago de la compra”, y en la cláusula segunda se aclara que las mismas
funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras
entregadas o la devolución doblada por el que las ha recibido, lo que supone una
indemnización de daños y perjuicios, como expresamente se declara, lo que no impide la
exigibilidad de la obligación.
4. Que, aun en el supuesto de que las arras fueran consideradas como
penitenciales y el contrato fuese considerado como promesa de vender y comprar, la
facultad de desistimiento solo sería eficaz si la otra parte se allana, pues en caso
contrario se debe aplicar el régimen del contrato principal, según resulta del artículo 1451
del Código Civil, lo que supone la posibilidad de exigir el cumplimiento y, por tanto, lo que
pone de manifiesto la voluntad incondicionada y definitiva de vender.
5. Y que, aun en el hipotético supuesto de que se considerase que la causante/
vendedora tenía reservada la facultad de resolución, facultad que le entiendo que no le
corresponde conforme a lo expresado, en el supuesto presente no consta que ejercitara
tal facultad por lo que debe entenderse que su voluntad de vender se mantuvo hasta su
fallecimiento y, por tanto, que el legado, conforme lo expresado al inicio, ha sido
tácitamente revocado.

cve: BOE-A-2023-22571
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Núm. 264